2棟目に挑戦してみることにした。

近年の一棟アパート市場は高騰していると言われていました。特に都内は。

確かに、東京郊外エリアでも表面利回り7%の物件を目にしなくなりました。物件価格が上がっていることはその通りのようですが、ただし今がピークである保証はどこにもありません。

過去と比較すると高いんですけど、この先価格が下がるかどうかはわかんないんですよね。

この先さらに値上がりしていくなら、今が最安値ってことになりますから。

と考えると、市場がどうだこうだと考えるのではなく、その物件でちゃんと利益が出るかどうか、で考えることが大事かなと思います。

今回の物件

今回購入を決めた物件は23区内ではありますが郊外の方。人口減の日本ではありますが、都内単身者アパートはまだこの先20年くらいは増加傾向にはある模様。

・物件価格1.3億円、年間家賃収入900万円、利回り約7%

・最寄り駅10分、木造3F建、居室平均20㎡

・平均家賃7万円、11部屋

・頭金は1割、30年ローン

・大まかにいうと、毎年900万の収入に対してローンの支払いが500万、その他諸経費除くと手残りは300万円程度となります。

そりゃそうだという話ですけど、きちんと整理して考える必要がある話だなと。

物件価格は高騰してるので、3年前ならこの程度の物件は1億円で買えてもおかしくないかなと。それって利回り9%ですからね。。。

上を見ればキリがないんですけど、今の条件でも毎年300万円程度の利益が残るなら、買える今買っておくのはアリだなと思いました。

リスクは「空室」です。ここは入念に調べて判断しました。

よく考えてみると、これって大事だなと思って。

都心の「3億円、利回り4%！」なんて1棟マンション広告見ると「4%で誰が買うの？？」と思ってたけど、3億円の35年ローンなら毎年のローン返済と家賃収入が同じくらいになります。

つまり自分では1円も払わずに、35年後には都心のビルと土地が手に入るということ。そんなに待てないとしても、10年後に売却すれば1/3程度の利益が出ます。1/3でも1億円ですからね。

ちょっと諸税管理費無視して概算してますけど、都心なら空室リスクもほとんどないので、大枠ではそんな構造になります。

高騰してる今は買わない方が、、、とか考えてましたが、高値で買ってもなお利益が出る事業構造なんですよね。ただし、時間がかかりますが。。。

現金潤沢な資産家なら気にしなくていいんですけど、普通の人が億の物件を買うのは、まぁムリですね。ここで有効なのが「お堅いサラリーマン」であること。

ベンチャーのCEOとか、給料の高い外資系とか、自由度の高い自営業とか、うらやましーなーと思った時もありますが、自分が積み上げてきた「お堅いサラリーマン」という点が唯一高評価されるのが銀行融資です。

このアドバンテージ、働いている間しか使えないので、いまのうちに存分に発揮しておきたいなと。

たぶん定年退職したら銀行はお金貸してくれないんだろうな（笑

市場が高騰しているなら、沈静化するまで待てばいいんです。

が、待ってるうちに年を取ってしまいます。年を取るのは別にいいんですけど、病気になったり気力が衰えたり、いざ余力ができたときには、お金の使い道がないなんてことは、あまりにも悲しい話です。

DIE With ZEROの考え方ですね。とても気付きの多い本でした。

だから、ホントはもっと待った方が得られる利益は大きいのかもしれませんが、今の条件でも利益が出るなら、より早く結果が出る手段を選んだ方がいいのではないかと考えています。

気づけば本業のサラリーマン以外に株式投資もガッツリやって、並行して個人事業で太陽光と法人でアパート2棟を運営しています。帳簿も自分でつけているし、ささやかながら判断事項も日々あります。

新たにアパートを購入すれば、いろんな調整事や手続きが発生します。事業の決算もありますし、税金払ったり書面捺印や役所に問い合わせとか、今後の投資戦略を考えたりとか、結構書き出すとやることはいっぱいあります。

が、平日の夜と土日で十分片付きます。なにせ、全部自分で決められますから、上司を説得する必要がありません。これがホント楽だなと（笑

そして、楽しいと思えるうちにやっとくのが大事だと思ってます。

興味ないのに帳簿つけたり、不動産を現地に見に行ったりとか、苦痛でしかないですからね。。。能力・体力・関心があるウチに、仕組みを作っちゃうのが大事かなと考えてます。

ではまた。