先日ウチの近所に戸建ての売り物件がでていまして。
将来的にガレージハウス的な場所が欲しいと思っていて、それは家から近いことが条件だったので、ちょっと関心がわいて調べてみました。
とりあえず買って、定年後に時間に余裕ができるまでは賃貸に出して原価を回収して、65歳くらいからゆっくりリフォームしていけたら楽しいなー、と漠と考えてたんですが、そう甘い話でもなさそうだなーとわかりました。。。
物件概要
都内私鉄沿線、駅徒歩8分、築17年、4LDK＋屋上、有名ハウスメーカの建売物件。
価格は5800万円でした。土地が3,000万程度だったので、上物は2,800万円といったところでしょうか。
建物は鉄骨で外見はキレイです。駐車場もあり、接道も4m道路に隣接した場所です。
閑静な住宅街の中なので、車や人通り等の騒音は心配ありません。
屋上が広くて、一帯は一種低層住居専用地域なので高い建物はなく、2階建ての屋上でも見晴らしがいいです。
なかなかいい物件だと思いました。
収支想定
周辺の戸建て賃貸相場を調べてみると、築17年4LDKで月20万円程度の賃料になっているようです。
年間240万、10年で2400万円の収入か。。。
ここから税金や管理費が引かれます。
もっと大きいのは修繕費で、築20年を過ぎるころには大規模修繕も必要になってきます。
さらに、当然購入資金は借入になるので、この金利も毎年2%程度必要と。。
戸建ての強みは「長く住んでくれること」が大きいようです。
確かに入退去が頻繁なアパートは手数料やADが都度必要となりますが、それを補って余りある利益が出ます。物件によりますが。
それと比べると、あまりうま味のない投資のようにみえました。
土地はある前提
土地を持っている人が、土地活用や相続対策として上物を建てて賃貸に出すなら十分利益が出るんでしょうけど、土地もまとめて購入して事業化するなら、アパートの方が効率がいいなぁと。
あと、場所が悪かったりすると、アパートは客付け難しいですが、戸建てなら車保有前提で物件の魅力で集客できる点で優位かもしれません。
長く住んでもらって、あわよくば買い取ってもらう感じですかね。愛着が湧きますから。
まぁでも、土地は減価しないと想定して、15年後に建物分だけ投資回収ができるなら、自分の趣味の場所としてはいい物件なのかもしれません。
ただ、、、融資がつかないから買えませんけどね（笑
ではまた。
おまけ ちょっと気になる
のんびりホットコーヒー飲みながら物件探しと事業収支の確認。
結構安らぐ時間です！
コーヒーメーカー
カプセルはスタババージョンもあるんですね。互換品ですが。
ひと手間かけると簡単にカプチーノになります。
全然必要ではありませんが、あると見栄えが全然いいです。
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