アパート運営2棟目に挑戦することにしたのが8月。
今回は新築棟だったので、そこから3か月待ってやっと10月末に引き渡しとなりました。
金消契約やら内覧会やら引き渡し契約やらを経て、ついに僕名義のアパートが完成。
先だって10月中頃から意気込んで募集開始しました。
・・・
ぜんぜん申し込みがこない！（笑
いやー、何事もそう簡単にはいきませんねー
一体何が問題なのか
家賃が高い
今回は新築物件なので「新築プレミアム」を最大限生かしたいと考えました。加えて昨今のインフレ状況から、家賃はかなり強気でOKだと思い、周辺相場より+4,000円くらい高い水準でスタートしました。
もちろん独りよがりで決めたわけではなく、管理会社とも相談して「概ね1か月以内には決まるであろう家賃水準」ということで設定しました。
が、web検索も店舗問い合わせも反応が薄い！んーーー、いかんな。。。
競合が多い
そう、意外なほど競合が多くて。物件を決めたときには同等水準の築浅アパートは近隣駅含めて10部屋程度しかあいてませんでした。
すでに保有している物件のエリアと比較しても非常に「弾数の少ないエリア」だとおもったんです。
でも、当然ながらそう思ってるのは僕だけじゃなかったんですね。ほとんど同じ時期に2棟も新築物件が募集を開始しました。
事前に近隣駅周辺を自転車でぐるぐるしたら、建築中のアパートとかすぐ見つけられたかもしれません。いや土地勘もないし、間取りもわかんないから、やっぱり事前に気づくのはムリか。。。
ここは「他の人が見てもニーズが見込める場所」ということでいい話だと思おう！
いやでも同時期の競合はしんどいなー（笑
時期が悪い
これでかいですね。最繁忙期は1月～3月です。次が9月？とか言われてますが、6～8月、10～12月あたりって地獄のように動きません（笑
これは一棟目の時も同じでした。辛うじて10～12月の方が、6～8月よりはマシですかね。。。
こればっかりは魚のいない海に釣り糸を垂れてるわけですから、魚群を待つしかありません。
工期もこちらでコントロールはできませんから、このスタートはある程度予測できてはいたことです。
わかっちゃいるけど、、、なんかソワソワする。。。
今後の方針
家賃を下げる
これはさっさと下げました。各部屋▲3,000円で、概ね近隣物件と並びます。web検索しても上位に表示されるようになったので、web経由の照会は増えるはずです。はず、、ですが。
繁忙期まで我慢するという手もあったんですが、年間家賃約900万円のうちの30万円を確保するために募集に苦労して気をもむのはチョット割に合わないかなと。
客付けのためにAD積み増したりフリーレント付けたら、何年も回収できません。
だったら最初は下げて早く満室にして、その後空きが出たらチョットずつ値上げってのが現実的じゃないかなと。
設備を充実
ネット工事は無事完了しました。工事費を8年割賦にして月額化した契約なんですが、11部屋で13,000円／月です。
かなり安いので品質はそれなりかなと思っていたら、上り下り共に500Mbpsが実測で出てます。まぁいつまで続くかはわかりませんが、現時点では非常に高品質。こういうの、web募集では伝わらないですよね。。。すごく便利だと思うんですけど。
あと、防犯カメラも2台取り付けました。出入口と自転車置き場を監視します。
ガラスはペアガラスだし、浴室乾燥あるし、ガスコンロ2口だし、、、そして何より新築。
さあ、早い者勝ち！（と思い込むオーナーの独善。。。）
おかしーなー、何が足りないわけ？？？
待つ！
そう、だからそういうことだと思うんです。時期がすべて。
近隣の新築物件も全然募集が埋まっていかない模様。共倒れかよ（笑
然るべき時期が来れば異動者が増えて、自然と決まるはずです。物件を内見してくれたら確実に決めてくれると思うんですが、何せ内見者件数がまだ少ない。
ホントは繁忙期に合わせて家賃とかの武器を出していく方が合理的ではありますが、持てる武器は最短で全部出す方針です（笑
そしてこちらの装備は準備万端で、あとは魚の群れが東京にやってくる時期を、ただひたすら待ちたいと思います。
探してたどり着いてくれさえすれば、絶対候補上位には入るスペックになってるので。
とか言って、やっぱり心配だなー（笑
がんばろ。まだなんかできるかもしれないし。考えるぞー。
ではまた。
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