不動産投資は一棟アパートが一番いいかなと思って参入したわけですが、ずっとくすぶってる分野があります。
「田舎の中古戸建」です。
投資額を抑えて、スモールに不動産の世界に参入できるというメリットがあります。
世でさんざん叩かれているワンルーム投資、買った時点から負債化するという恐ろしい投資と言われていますが、田舎の中古戸建だとちょっと違うのかな？いや、同じかな？？
ちょっと可能性を検証してみました。
カチタスという会社
そもそもなんでそんな考えに至ったのかというと、ネットでたまたま見た「カチタス」という企業の事業内容が面白いなとおもったから。
いわゆる中古住宅買取業者なんですが、リフォーム業者と協力してリノベーションしてから再販売するという会社です。
自社で購入して、直して販売するので売主はカチタスになります。
仲介手数料もばかになりませんからね。
ボロ戸建てを自分で買って直すってのも、それはそれでちょっと面白そうではあるんですが、なんせそんな時間取れないし、そんなスキルも一朝一夕では身に付きません。
そこをまとめて大規模にやっちゃおうというのがこの会社でした。
同社のホームページで物件を見ると、都心の物件は「ほぼない」です。
東京から離れるほど物件が増えるというラインナップ。
価格帯もせいぜい2,000万程度になってます。
中古で一番気になる構造の点検はしっかりやってくれて、見た目、内装等をその物件に合わせてリフォームしています。
駅は遠い、けど駐車場が複数台分あり、車社会の田舎なら特に不便のないスペックになってます。
ワンルームマンションとは違う点
ワンルームマンションと異なる点、それは土地ですね。
家がボロくて無価値になったとしても、土地は減価償却せずにしっかり価値を保ちます。
この辺でワンルーム投資とは異なる結果が出てくるんじゃないかと思った次第。
郊外の戸建
- 立地 埼玉県、最寄り駅から車で7分（徒歩30分）
- 広さ 110㎡、5LDK、駐車場2台
- その他 市街化区域、学校、大型商業施設、コンビニ、各1km以内
- 価格 2,000万円
路線価は6万円／㎡でした。つまり、土地の値段は660万円なので、上物の価格は1,340万円ということになります。
周辺の戸建賃貸相場を見ると7万~8万円といったところです。
7万円と想定すると、年間84万円の収入になります。
上物の費用を回収するには16年かかります。
東京私鉄沿線の1Kマンション
- 立地 東京都、最寄り駅から徒歩10分
- 広さ 20㎡、1K
- その他 家賃 7.5万円／月、管理費・修繕積立金 1.0万円／月
- 価格 2,000万円
同等の条件で築25年の物件が1,200万円で売れてました。
25年後に1,200万円で売れるとすると、800万円回収できれば、あとは利益になります。
マンションの場合は管理費と修繕積立が大きいので、これを除くと年間収入は78万円／年となります。
800万円を回収するには10年強ということになります。
あれ。。。そうでもないってことか。。。
都心の駅近で物件を持ったほうが利益が出るのは早そうでした。
土地があるから郊外のほうが強いんじゃないか？と思ったんですが、そうでもなさそうですね。
郊外は入れ替わりが少なそうなので、リフォーム代とか募集費用とかが少なくて済みそうですが、回収年月で6年の差があると、これは埋まりません。
都心の物件は、1Kということもあり入退去が頻繁におきそうです。
が、駅が近ければ決まるのも早いでしょう。
10年後に売却を考えた時も、売りやすさでは格段に優れていると思います。
もっといろんな物件を調べて比較しないと何とも言えないのですが、ざっとサンプルで試算してみるとこんな結果になりました。
新築ワンルームも、物件をうまく選べれば採算の良い投資になるのかもしれません。
あくまで「知見があれば」ですが。
皆さんも投資される際には、ご自身でよく検討の上ご判断ください。
ではまた。
おまけ お気に入り紹介
皿なんていろいろありますし、ピンキリですが、長く使うと愛着も沸きます。
ガラス製品と違ってそう簡単に割れないので、結構長い付き合いになります。
せっかくだから気に入ったものがいいなと思ってます。
ittalaのお皿はシンプルでツルツルで飽きがこないのと手入れが楽なので重宝してます。
グラスもいいです。丈夫だしキレイだし。
あとアラビアも大活躍してます。和に洋に。
コーヒーカップも気に入ってますが、ちょっとメルヘンチックで照れます。
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