25年前に建てた田舎の木造アパートの話

今から一棟アパートに投資をしたとして、将来どうなるかはわかりません。

さんざんシミュレーションした上で、何件も物件を見てから決めることになると思いますが、やはり結果がどうなるかは「やってみないとわからない」というのが実態ではないでしょうか。

20年後の家賃がいくら取れるか、空室率はどれくらい？いくらぐらいで売れる？？

疑問はいろいろ湧くんですが、20年も期間があると変数の設定次第で全然違う結果になってしまい、何が正解なのかわかりません。

でも、未来はわかりませんが、過去に投資した人が20年経っていまどんな状況か？を聞くことはできます。

もちろん社会情勢も金利状況も全く異なるので「再現性」についてはほぼゼロなんですが、今の自分のシミュレーションには織り込めてない要素があるのではないでしょうか。

もはや意識してなかったんですが、そういえば実家の親が木造アパートを2棟持ってました。

25年程前に建てる時は大騒ぎだったんですがいつの間にか当たり前になって、今では持ってることすら忘れてましたが、貴重な25年前の情報が聞けます！

どうして始めたか

相続対策として検討したのがきっかけだったようで。

「不労所得を得る」という考え方とは立ち位置が異なるので、分岐毎に判断基準の差がでます。

最終的に利益を残すことを目指すのは同じなんですが、「アパート経営として残す」のと「相続税まで含めて残す」では、自ずとできることに差が出てくるんですね。

この辺は家族の資産状況や有事のコンセンサスによって百人百様ならぬ「百家百様」の様相を呈しますので、一旦ここは置いといて、単純にアパート経営として見たらどうかというところを聞いてみました。

面白かったのは、25年前の当時「不動産を始めるには、ちょっと遅いかもしれない」と言われながら参入したそうです。

今でもそんな話ききますね（笑

多分不動産屋のアオリ文句なんでしょう。

物件規模

まぁ、要はどこにでもある片田舎です。

工場、大学は20年前から増加傾向にあったのは、地域の特性かも知れません。

収支はなりたつのか？

余裕で成り立ちます。何と言っても土地代がかかってないから（ズル！

手元資金も入れていたのでかなり余裕を持った計画になっていたようですが、仮に土地代を2,000万円として、合計1億円を20年2%のフルローンを組んだとしても余裕の物件になります。

最初から毎月4万円のCFが出て、20年後からは700万の収入！

こんな物件、わかってたら飛びつくなー。

でも、これでもチョット二の足を踏んだそうです。

それは「場所」の要素があまりにも悪いから。

こんな場所に一人モンが住むか？4万も出すか？すぐ退去して募集費用だけとられるんじゃないのか？といろいろ心配はあったようです。

当時周りはアパートなんて無くて、相場観も全然わかりません。

あるのは昔ながらの「借家」で月1万とか2万とかいう物件です（当時で築50年位の。。。）

わからんがマイナスはないだろうという見通しで始めたら、思いの外需要があったようでほとんど空室になった期間はないそうです。

16部屋を25年運営してほとんど空室なしって、凄腕の管理会社か？！

と思ったらminiminiだそうで。

あらフツー、でもたしかに客付け力は高いですもんね。

収支は十分に成り立っていた模様です。

さらにおまけ

後付で太陽光パネルを屋根に設置したそうです。

そこから毎月5万円程度の収入があるようで、既に投資は回収済みでひたすら現金を生んでくれている模様。

僕が野立て太陽光を始めるよりずっと前に、既に親は売電の世界にふみこんでました。

お互い知らない間に同じ事業をしていたというのは、なんだか血は争えんな、、と思った次第（笑

「偶然の産物」という認識

今回の物件は実家の近所で、土地勘もあって周囲の環境もこれからの発展具合もだいたい想像がつくエリアでやって、この結果でした。

いや、知っているが故に無謀な感すらあったんですが、上手くハマったようです。

周辺に競合するようなアパートが建たなかった

普通に見ると、客付けに苦労するエリアに見えます。みんなそう判断して敬遠したんでしょう。

幹線道路が近かったため、近隣の田んぼが物流拠点として大規模に開発された

ここは元々市街化調整区域だったので、開発できたのは単なる運です。。

大きな視点で、地域の産業と幹線道路の整備計画と開発の進行状況を見ていれば、なんとなく今後も衰退はない地域だろうな、という所まではわかります。

が、衰退しないだけで発展するかどうかは地元民でも判断つかなかったと思います。

地元民でも見つけられないニーズです。ましてや土地勘のない人が見つけ出すというのは困難でしょう。

だからこそ25年の時を経て高利回りの物件になったということですね。

結局のところ

やってみなければわからないんですが、時間の経過で家賃収入の蓄積と減価償却が進みます。

25年も経営が続いたなら、それは立派な資産になっている可能性が高いということがわかりました。

開始時点の不安定な状況では選択肢が限られますが、時間の経過とともに売却でも保有でもきっちり利益が出せるようになるんですね。

話としては面白かったんですが、チョット再現性が。。。（笑

ただ、なんとなく時間の経過が難点を覆い隠してくれるような感覚はありました。

問題は、25年後に何歳か、だけですね。

焦らず素早く。

できるか、そんなこと。

ちなみに親が言うには「不動産やるには、、、チョット遅いなぁ」だそうです。

ずっと語り継がれるんですかね（笑

ではまた。

おまけ　お気に入り紹介

皿なんていろいろありますし、ピンキリですが、長く使うと愛着も沸きます。

ガラス製品と違ってそう簡単に割れないので、結構長い付き合いになります。

せっかくだから気に入ったものがいいなと思ってます。

ittalaのお皿はシンプルでツルツルで飽きがこないのと手入れが楽なので重宝してます。

グラスもいいです。丈夫だしキレイだし。

あとアラビアも大活躍してます。和に洋に。

コーヒーカップも気に入ってますが、ちょっとメルヘンチックで照れます。