東京のマンション平均価格は7,000万円に迫ろうとしています。
不動産市場は「高騰している」と言えるでしょう。もちろん、これからさらに上がるかもしれませんが。
普通の新築や築浅の一棟アパートはなかなか手が出ない価格帯の物件がふえてきました。
融資が出ても、回収にかかる期間が長くなってしまいます。
土地は残るんですが、人口減社会の日本において、果たして数十年後に今ほどの価値があるのかどうか。。。
そんな時見つけたのが「借地権」物件です。
借地権とは
文字通り土地を借りる権利ですが、いろんな種類があります。
基本的に「借主」は厚く保護されてますね。
■普通借地権
普通借地権は、契約期限は決まっているものの更新可能な借地権です。
権利の存続期間は当初30年で、更新1回目は20年、それ以降は10年となっています。
ながーーーいですね。
■一般定期借地権
「定期」なので契約の更新はなく、契約満了後には土地を所有者に返還する借地権です。
定期借地権には「一般」、「建物譲渡特約付」、「事業用定期」の3種類があり、そのなかでも住宅用として一般的な「一般定期借地権」は、契約期間が50年以上となっている借地権です。
これもながーーーい。
■建物譲渡特約付借地権
契約期間は30年以上。
契約満了後に、建物を相当の対価で地主に譲渡することが決められています。
■事業用定期借地権
商業施設や店舗など事業用に土地を借りる場合のもので、契約期間は10年以上50年未満となっています。
■一時使用目的の借地権
建設工事の仮設事務所やプレハブ倉庫、イベント用建物などのために、一時的に土地を使用するための借地権です。
メリットもあればデメリットもある
いいところ！価格が安い！
当然ですが土地を借りるわけですから、購入資金が不要です。
その代わり地代を払うわけですが。。
いいところ！諸費用が安い
自分の土地じゃありませんから、固定資産税は地主が払います。
困ったところ！地代がかかる！
先述の通りです。この地代と実売価格＋固定資産税とのバランスをみて判断する必要があります。
困ったところ！自由に売買・増改築ができない！
借りた土地を利用する権利は自分にあるんですが、勝手になんでも作っていいわけではありません。
地主の了解が必要なので、事業計画に思わぬブロックを食らう可能性があります。
20年とか長期の話なので、代替わりして意見が変わった！なんてことザラにありそうです。
ちなみに賃借権だとこうなりますが、地上権だと自由に利用できます。
困ったところ！期限が有限
借地権のタイプにもよりますが、期限が定められたものもあります。
基本的には借主が強く保護されているので、正当な事由がない限りは契約を更新できます。
が、更新のタイミングで価格を上げられたり、高額な更新料を請求される可能性はあります。
実態はどうなんでしょうね。
こんな物件が目に留まった
- 都心急行停車駅から徒歩5分
- 一棟アパート 80平米、延床面積 100平米
- 普通賃借権 1万円／月
- 年間収入 400万円
- ワンルーム（６畳×６部屋）、木造２階建て
- 価格 3,000万円
- 築60年！
リフォームしているのでそれなりにきれいには見えますが、60年なので水回りはヤバい状況かと思います。
それでもこの価格だと結構魅力的になります。
8年で回収
3,000万円の物件で年間400万円の家賃収入があります（現在入居中）。
諸々費用はかかりますが、10年以内に投資原価は回収完了します。
築60年のボロですからあちこち修繕は発生するでしょうけど、中古部品とか利用してだましだまし10年続ければ、その先はすべて収益になります。
新築物件に建て替え（要承認）
回収が終わったところで建て直すというのもありです。
場所は申し分ありません。
上物は木造なら坪60万円程度で、2,000万円あれば木造6部屋のワンルームアパートが手に入ります。
年400万程度の家賃収入が維持できれば、こちらは5年で回収が可能です。
ただし、地主さんの了解が取れる前提です。
でも、ボロアパートが建ってるより、きれいになったほうが地主さんもうれしいと思いますけどね。
トータルで見ると
15年で築5年の一棟アパートが手に入る（残債なし）となると、かなりいい投資かなと思います。
あと15年、毎年400万円の家賃収入が得られるとすると、これは大きなベーシックインカムになります。
この物件、都心なのに賃料が異常に低いですね。。。
なんかある土地なんだろうか。
本気でやるなら、いろいろ調べることは多そうです。
ではまた。
ちょっと気になる
最近コロナ禍による巣ごもりもあって、ペットが大人気とか。
我が家も違わず猫がいるんですが、トイレ掃除は結構地味に手間がかかります。
こんな便利な道具があるなんて知らなかったんですが、結構値段が張るので迷ってます（笑
が、ほしーーー！
せいぜいこんな程度かと思ってたのに、探してみたら今は進化してますね！
結構デカいですけど、これがあれば1週間も掃除不要とか！
いやーでも高いなー、デカいし高いけど、手間には代えがたいなー。。。
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