不動産気になる雑記

一棟アパート 1年前に検討した案件を振り返る

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不動産

不動産という選択肢を取り得るということを認識していなかったので、ずっとペーパーアセットで来たんですが、実は今の自分でも参入可能なんだと認識したのは1年半前ほどでした。

例えば、1億のアパートを買ったら、

「借金1億なんて大変!破産だ!!」

というレベルだったんですが、実はそういう話ではないですね。

いや、1億の自宅を買うならそういうことなんですが、1億のアパートを買うというのは違う話です。

違いはなに??

「お金を払う人が違う」

ということです。

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何がちがうのか?

自宅を買った場合、そのお金を払うのは自分です。当たり前ですね。

でもアパートを買った場合は違うんです。

これも当たり前ですけど、でもすごい話。

なんと、入居者が払ってくれます!

ということがわかると、借入金額の問題じゃないということがわかります。

だって払うのは入居者ですから、オーナーの与信なんて関係ないですからね。

そうもいかない

だったらみんな参入してます(笑

不動産ですからずっとそこに鎮座しているイメージですけど、災害や事件や、あるいは戦争みたいな突発事項で無価値化する可能性もあります。

だから、銀行はそうなったときにでも資金を回収できる先にしかお金は貸してくれません。

結局オーナーの資金力次第ということになっちゃうんですね。

幸か不幸か僕はサラリーマンを主業に据えているので、これが功を奏する投資方法があったんですね。

サラリーマンという宮仕えは、ハンディじゃなくてアドバンテージなんです!

ということで探した物件がありました

横浜の物件でした。

車で1時間ちょっとなので、情報もらった次の土曜休みに、朝イチでクルマ飛ばしました。

テレワークでもサラリーマンですから(笑

同時に知り合いの方に、よろしければ〜で感想を伺いつつ、現地直行しました。

もちろん、こんなカッコイイ車じゃないですが、気分はこんな感じで。
  • 横浜駅近郊 最寄駅12分
  • 8部屋家賃6万円
  • 物件価格 7,200万円、諸経費 500万円
  • 融資 7,200万円 35年2.2%

新築で毎年600万円程度の収入が得られます。

15年程度で借入相当を払ったあとは全て利益になる!うわ、スゴ!!

喜び勇んで見に行きました。

まぁ、そううまくはいきませんね。

やっぱり現地を見るのは大事だなと思いました。

最寄駅12分は、『まぁ近いかな』と思ったんですが、いやいや、おそろしいほどの上り坂でした。。

ここまでではないですが。。。

だから、家賃6万円は周辺相場からすると高いでしょう。

多分最初はうまります。新築プレミアムで。

次は値下げが待ってるでしょう。空室率も上がるでしょうね。

横浜って不思議な場所で、東京から同程度の距離で家賃を比較すると、千葉や埼玉より横浜が断然高いんですよね。

坂が多くて行き来しにくいにもかかわらず、ですよ。

なんだろ、やっぱりチョットカッコいいイメージがあるんですかね。

まぁ、イメージはよくても手残りなければ視野に入りません!

ご意見伺った方々からも、やはり地形と家賃水準をご指摘いただき、納得感がありました。

よって、今回は見送り!

現地を見るといろいろわかります

行かなくても仲介業者からの資料やネットの周辺物件情報で相場や環境はだいたい想像がつきます。

最寄り駅からのルートだってgoogleのストリートビューで概ねわかります。

ただ、現地に行かないで決めるのは、僕はできそうにありません。

最寄り駅の混み具合とか、商店街の人通りとか、歩いてる人の年齢層とかを眺めてみると、街の人相みたいなものがわかります。これが結構楽しい。

昼と夜でもだいぶ違いそうですが。

あと、周辺のワンルーム物件も見て回ります。古くてもきちんと手入れされてる建物もあれば、ポストから投函チラシが溢れてるような物件もあります。

一棟アパートを運営していくにあたり、気をつけたい点や工夫したい点がいろいろ思い浮かぶので、近所のカフェに入ってダーッと書き留めます。

このカフェの客層も地域によって色があっておもしろい。

そう、もはやレジャーと化してます(笑

100点の物件なんてないんだから、小分けにしてリスク分散したら?

いろんな条件をすべて満たすなんてムリなんです。ならば、いろんな物件をたくさん持ってリスクを分散するのが最良の手段なのでは??

1本より10本のほうが安心感はあります。

確かにそうなんですが、、、1棟10部屋のアパートを購入するのとワンルームマンションを10部屋契約するのでは、手間が全然ちがうんですよね。

前者は契約1回、後者は10回です。

契約時だけでなく、その後の運営管理も10倍手間がかかります。一人親方の僕には荷が重いなー。。

金額も大きいので、おそらく一棟買ったらしばらく融資はつかないでしょうが、少しでもちゃんと毎年利益が出せるなら、積極的に取り組んでいきたいと思います!

という判断を1年後に振り返ってみた結果

そんな判断をしたのはちょうど1年ほど前なんですが、この物件に関してはなんとも言えません。。

今該当の物件を検索しても空き部屋は出てないようですし、星川駅も相鉄線の相互乗り入れで人気が上昇しているようです。

これは分かってたことですが。

もう一つ、今振り返るとこの物件は旗竿地だったんですね(気づいてませんでしたが。。。)

本来なら建てられないサイズの物件なんですが、長屋形式をとることにより規制をかいくぐってました。

新築だったのでそれで全然OKなんですが、やはり周辺の家賃相場と比べて10%以上高かったです。

新築時はいいですが、長く持てる物件ではなかったなというのが、いま見返して思う感想です。

ま、赤字にならないならやっておくというのも一つの考え方ですが、サラリーマンにはちょっとシンドイ物件だったかな。

当時の判断通りでよかったかなという感じです。1年後で見た場合は、ですが。

ではまた。

余談:最近欲しいもの

充電も2か所あると助かります。

イヤフォンもあるので。

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web会議の快適性を上げるために、外付けマイクが実は効果的という話をよく聞きます。

自分に聞こえる音だけでなく、相手にいかにはっきり伝わるかはかなり重要ですからね。

普通にノートPCでweb会議すると、下からアオる角度の映像になり、なんとなく見下ろしてるような顔つきになります。

カメラが正面に来るように高さを変えると、画面越しの印象が全然変わります。

が、めんどくさくてやってませんでしたが、こういうスタンドがあると便利。

BoYata ノート パソコン スタンド PCスタンド パソコンスタンド 人間工学設計 安定性 無段階高さ調整 姿勢改善 折りたたみ式 滑り止め アルミ合金製 在宅勤務 17インチ以下対応
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【在宅勤務にはマストバイPCスタンド】 ●PC作業による目の疲れや肩こりなどの症状に悩んでいる方も多いのではないでしょうか。 視線が下になるので姿勢が悪くなっていた場合、BoYata N21スタンドでディスプレイを目の高さまで上げるだけで劇的に改善しました。視線が高くなり姿勢が正される事で背筋が伸び、猫背も有効的に防止、テレワークにはマストバイパソコン スタンドです。

あと、なんとなく恥ずかしくて買ってませんが、ライトの効果は絶大だそうです。

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