不動産に参入することにしました。
チマチマ探し始めて、途中で頭を冷やしたり勉強期間を取ったりしながら、何とか入口にたどり着いた感じです。
もっと簡単なことかもしれませんが、本業の片手間でやってたので結構時間かかりました。
面白かったから全然「ながーい」とは感じませんでしたが。
まだ道半ばながら、ここまででもいろいろ障壁はあったように思います。
まぁ、やってる最中は好奇心が先立ってるので、別に壁とは全然思わないんですけどね。
さて、第一関門、「物件精査」について振り返ってみます。
基本情報
場所・駅・駅からの距離・築年数・間取り
この辺の情報は自分が借りるときにも重視する項目です。
が、投資する目線で見ると、新しいからいいとか近いからいいというものではありません。
近所にある同様な物件の家賃と比較してどうか？が重要です。
ネットで近隣の物件情報はすぐ探せますし、過去の募集情報まで見れるサイトもあります。
家賃を高めに見積もって収入を多くしてる売り物件が散見されます。
周辺価格との差に納得感が持てるかどうかは重要なポイントになります。
土地の価値
一棟アパートを土地と建物に分解して、その価値を推計します。
土地の広さがわかれば、公示地価マップなどで路線価を調べられます。
固定資産税路線価は公示価格の7割、相続税路線価は同8割程度となってます。
土地の形や接道で価格は増減しますが、かなり実態に近い価格がわかります。
さらに国土交通省が「不動産取引価格情報検索」というサービスを提供しています。
気になる地域の取引履歴が10年以上さかのぼってダウンロードすることができます。
※これ無料ってすごい。。。
広さ、単価、形状、用途地域、接道などなど、判断に必要な情報が一通りそろい、そして何よりも実際の取引価格がわかるという優れものです。
土地の面積がわからなかったら、googleマップで概算を調べることができます。
右クリックでマークすると、距離を測ったり面積を計測したりできます。
超絶便利。。。
路線価25万の地域に300㎡の土地があったとすると、土地の価値はこうなります。
25万円 × 300㎡ ＝ 7,500万円
建物の価値
ものにより全然違うんですが、木造一棟アパートの大まかな目安はこんな感じだそうで。
- 2階建て 20万~30万円／㎡
- 3階建て 30万～40万円／㎡
延床面積が300㎡だったら、6,000万円~9,000万円かかるということですね。
ちょっと幅がありますが、単価は設備レベルで調整してみてます。
収益還元
土地の価値、建物の価値から売値の妥当性をはかるというアプローチとは別に、その物件から得られる収入から価値を判断する方法もあります。
その物件を買って、いつか売却するときに表面利回り何％で売れるか？という点を考えます。
例えば、築5年の物件を買って、10年後売却することを想定します。
周辺に築15年の売りアパートがないか探してみます。
そして、その物件が表面利回り何％程度になっているかを検証します。
近所で似たような木造アパート（築15年程度）が表面利回り7-8%で出ていたとします。
仮に購入物件の年間家賃収入が1,000万円だとすると、その物件の10年後の売却額はこうなります。
1000万円 ÷ 8% ＝ 12,500万円
まぁ、家賃も10年のうちに下がるでしょうから、もうちょっと低くなるかもしれませんが、目安としてはこんなもんです。
積算で出した価格と、収益還元で出した価格を「売価」と比較して「うーーーん」と唸ってみるわけですね。
結構物件ごとにいろんなばらつきがあって面白いです！
接道も大事
いろいろ見てるとびっくりするくらい安い物件が出てきます。
だいたい「再建築不可」物件です。
家を建てるには、その土地が道路に面していないといけません。
場所によって法令は異なりますが、住宅なら2メートル、共同住宅なら4メートルの接道が確保できないと建築許可が下りません。
昔からある建物には規制は適用されませんが、建て直ししようと思うとNGになります。
ちょっと困った土地なので、みんな買いたくないわけですね。。。
大島てるも見ておく
事故物件で安い場合もあります。
心理的瑕疵物件は告知義務がありますが、ちゃんと運用されてるかどうかは怪しいものです。
「大島てる」のサイトには、日本全国の事故物件情報が日々更新されています。
もちろん全件なんて反映できてないでしょうけど、少なくともここに載ってる物件については、ちゃんと売主に確認してから決断する必要があります。
そして何より現地現物
やはり現地現物にかなう手段はありません。
前出の条件をクリアした物件が即買いではなく、そこで初めて現地確認の価値が出てきます。
最近はホントに物件紹介写真をきれいに撮るので、現地行くとがっかりするケースも結構あります。
外壁の汚れ具合とか、部屋のにおいとか、あと使われてる備品のランクとか、得られる情報は非常に多いです。
あと、周辺環境も大事です。
googleのストリートビューでも結構わかりますが、人の流れとか世代とかは現地見ないとわかりません。
現地行くのは時間もかかりますし、内見までしようと思うと不動産屋さんにも出向いてもらう必要があるので、しっかり見極めたモノしか問い合わせはしません。
なかなかいいものには出会えないですが、調べるのも結構おもしろいです（笑
ではまた。
余談：最近気になる雑貨
使い慣れると変えられなくて、ずっと同じものを買ってます。
キーボードのコンパクトさと入力のしやすさは恐ろしく進化してます。一度使うと手放せなくなります。
ずっと気になってるけど手が出ない、自宅用ソーラーパネル。
災害時には絶対役に立つと思う。バッテリーはもう持ってるので。
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