新築なのに満室に3か月かかった！

僕のイメージでは、新築アパートっていうのは「建築中から埋まっていく」とおもってました（笑

全然ちがいますね。新築であることより大事なのは「時期」だったようです。至極当たり前の結果でした。

募集開始から３か月

実質的には2024年11月から募集を開始して、全室埋まったのは25年の1月でした。イメージでは11月には満室だと思ってたのでちょっと慌てました。

もっと募集アピールの仕方を工夫したほうがいいかなとか、家賃をチョット下げてみたりとか、細かい工夫をいろいろやってみたんですが、結局のところ「異動期」の大波が一瞬で部屋を埋めてくれました。

新築なので11月・12月も問い合わせはたくさんいただいたんですが、なかなか成約にならず、あと一押しがたりないなーと考えてるウチに、1月になって推薦入学の学生さんの波が押し寄せて一気に決まりました。

別に近所に大学があるわけじゃありませんが、最寄り駅が都心の主要駅をうまく押さえているため「一本で通学できる」ということで沿線の学生さんが集まりました。

都心にある大学近辺は高いけど、同じ路線で少し足を延ばせば家賃も安くなるのでちょうどよかったんでしょう。

契約時には何も考えてませんでしたが、これって結構危ないなと思って。

3か月の平均空室率で見ると8割くらいになるんです。月の収入が満室の1/5くらいになっちゃうんですよね。

一方で銀行へのローン支払いは初月から来ますから、スタートの収支が赤字になるんです。

3か月もあると百万円を超えてくるので、それなりの手元資金余力がないと困った事態に陥ります。

ちなみに僕の場合はあらかじめ銀行からの提案で「当初3か月間は金利のみ」という条件にしてあったので、特に困ることはありませんでした。

契約時には「元本返済が遅くなるからやだな」と思ってたんですけど、銀行の読みの方が正しかったということですね（笑

単身アパートなので入れ替わりが早いのは宿命みたいなものですが、一棟目でよくわかったんですけど「長く住んでもらうほど収支が良くなる」という構造にあります。

社会人の方は比較的長く住む傾向にあります。一方学生は2年～4年で確実に退去されます。卒業しちゃいますからね。

今回の募集で11部屋のウチ5部屋が大学の新入生さんでした。ここが4年後には確実に退去されます。

次を素早く埋めるためにはやはり「時期」が重要になります。できるだけ早めに退去情報をもらって、3月中に入居できるように段取りすることが必要になります。

異動期ニーズは1月から3月中旬までなので、この期間に募集を出せるかどうかがガキだなと。

2月中に退去してくれたら家賃1か月分キャッシュバック！とかやってもいいかなと思います。4月から8月くらいまではホント人が動かなくなってしまうので。

こと単身者アパートだと狭いし設備もあまりお金がかけられないので、小さな工夫はできてもおおきな差別化は結構難しいです。

結局のところ1月～3月の異動期をいかにつかむか？が重要なんだなと、よくわかりました。

このタイミングなら家賃をもっと上げても埋まったと思います。

とはいえ、小さな工夫を積み重ねていくと何年か後には大きな差になるとは思うので、いろいろ手を入れていきたいと思います。

そういうの考えるのも、意外と楽しいんですよね。

ではまた。