不動産投資のアイディア気になる雑記

一棟アパートの空室対策。設備投資する前に埋まった。。。

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不動産

事業開始早々に4部屋の空室に見舞われ、こりゃ大変!と慌てました。

何とかしないといけないと、あれやこれや対策を検討して、なんとか一日も早く満室にすべく知恵を絞ったわけですが、焦り始めたらあっさり埋まりました

そういうもんか。。。

事業って難しいな。でも根本的な対応はやっておく必要があります。

また同じ状況にならないために。

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設備投資で魅力化!

追加の設備投資をすることで物件の魅力をアップして、入居希望者を増やそうという作戦です。

コスパ考慮の上、最善の設備はこの3つを選びました。

  • 高速インターネット無料!
  • 宅配ボックス完備!
  • 防犯カメラ設置!

近隣の同等物件と比較して、設備的な劣位はほぼ解消されます。

ドアインターフォンにモニタがついてないことぐらいですかね。

部屋の広さ駅近家賃で大いに優位性が確保できてます。

時間がかかる

すぐにでも設備を整えて募集要項に記載したい、なんなら全面アピールしたいところですが、いずれも2か月程度時間がかかります。

さらに2か月空室が続くか。。。

しんどい!

と思ったので、手っ取り早い作戦を投入しました。

追加AD1か月

一般的によくとられる手法のようですね。相対的に人気の低い1階物件に絞って適用しました。

入居希望の方からみると「フリーレント1か月」という見え方になるそうです。

要は家賃1か月無料!ということ。

まったくトホホな施策です。

一気にうまった。。。

8月からAD追加1か月を実施したんですが、半月で4部屋中3部屋埋まりました

AD追加した2部屋と、つけてない部屋も埋まりました。

結局時期的なものだったのかな。。。

まだまだ経験が足りません。

結果を積み重ねていくしかありません。

しかし、AD+1は筋悪施策だな。。

埋まったのはうれしいんですが、やっぱりAD+1か月というのはあまりいい施策ではないなと思いました。

新入居時の条件は以下のようにしてます。

  1. 敷金0円:退去時清掃費は入居者実費負担
  2. 礼金1か月:ADで実質相殺して0円提示
  3. AD1か月
  4. 業務委託費1か月:仲介業者への手数料

新入居時、通常条件でも大家さんの僕の財布で見て1か月分の費用が発生します。

AD+1か月というのは、これが2か月分になることを意味します。

住人は若い方が多いので、2年サイクルで入れ替わります。

家賃6万円を24か月で割ると、大体2,500円程度になります。

つまり、家賃を5.7万円にしちゃってるのと同等の施策なわけです。

だったら、そのお金を使って物件の魅力アップを図るほうが正しい姿なんじゃないかと。

まぁ、今回は空室期間が長くなってしまったのでADでやりましたが、今後はこんなことにならないよう、物件磨きに励みたいと思います。

あくまでコスパ見ながらですが。

ではまた。

余談:最近気になる雑貨

使い慣れると変えられなくて、ずっと同じものを買ってます。

Digio2 無線マウス 3ボタン ブルーLED 小型 静音 ホワイト Z8155
ナカバヤシ(Nakabayashi)
本体寸法/重量: W54×D85×H35mm/約45g(レシーバー、電池は含まず)

キーボードのコンパクトさと入力のしやすさは恐ろしく進化してます。一度使うと手放せなくなります。

Anker ウルトラスリム Bluetooth ワイヤレスキーボード iOS/Android/Mac/Windows対応/長時間稼働 ホワイト テレワーク リモート 在宅勤務
Anker
優れた互換性:本製品は、iOS、およびAndroid、Mac、Windowsに使用可能。ショートカットキーも、それぞれご使用いただけます。※本製品はUSキーボード配列となります。

ずっと気になってるけど手が出ない、自宅用ソーラーパネル。

災害時には絶対役に立つと思う。バッテリーはもう持ってるので。

【Amazon限定ブランド】BALDR ソーラーパネル 120W 最新型ETFEソーラーチャージャー 高転換率 DC出力 折り畳み式ポータブル電源充電器(120W 18V 6.6A) USB出力 スマホやタブレット充電器 PD対応 QC3.0搭載 急速充電 太陽光パネル 単結晶 防災 アウトドア IP65防水 大容量ポータブル電源チャージ用 120W
§B∞BaLDR
【最先端光電転換技術】BALDR ソーラーパネルは効率的な単結晶セルパネルで作られて、セルが規則正しく並んでいるため電力ロスが少なくて優れた性能が備えます。米国テスラの最新型光電転換技術を入れて、より安定した発電性能、高効率光電変換をを併せ持ちます。可視光透過率が高くETFE フイルムで、転換効率は一般的な太陽パネルより30%以上向上させて最大25%に達します、より高い出力電力を提供して充電時間をさらに短縮します、二枚を組み合わせて並列し充電もできます、詳細な並列方法はドキュメント欄のユーザーガイドをダウンロードしてください(ポータブル電源の最大入力制限を確認する必要があります)。
Jackery ポータブル電源 400 大容量112200mAh/400Wh 家庭アウトドア両用バックアップ電源 PSE認証済 純正弦波 AC(200W 瞬間最大400W)/DC/USB出力 四つの充電方法 MPPT制御方式 車中泊 キャンプ アウトドア 防災グッズ 停電時に 非常用電源 ソーラー充電 環境にやさしい 省電力
Jackery(ジャクリ)
【大容量400Wh】400Whの大容量、キャンプ、車中泊、アウトドアで家庭用電源が使えて便利です。Jackery ポータブル電源 400は、最大電力200Wの機器が給電でき、多数の設備や端末に対応できます。液晶ライト(5W)が約69.6時間、ノートパソコン(50W)が約6-7回、小型ドロンが約6-7回、携帯電話(12W)が約35-40回、ミニ冷蔵庫(40W)が約8.5-12時間使用できます。

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