FIT単価27円の発電所、買っとけばよかったかな。。

現在3基の太陽光発電設備を保有していますが、時々良さそうな物件を見つけて大いに悩みます。

現在の3基だけでは、年間の利益は平均200万円程度にしかなりません。

目指すは不労所得500万円！

残りを株の配当で得られるようにするか不動産にするか、あるいは太陽光発電所を追加するか、色々検討していました。

2020年のことなのでもう2年前になりますが、FIT単価税抜27円の物件を見つけたので、コレは株式の資金をシフトしてでも買ったほうが良いんじゃないか！？と色めき立って検討しました。

でも、結果としては購入しなかったんですが、今振り返ってこの判断ってどうだったんでしょうか。

何が魅力だったか

物件価格

FIT27円物件は2年前でもなかなか希少物件でした。

そのせいか、土地400万は田舎のただの畑としてはかなり強気の値付けです。

FIT単価27円！年間売上200万円！

2020年のFIT単価は12円です。実に倍以上の売電価格で権利が取得されてます。

60kW程度の過積載で、年間の発電量も7.2万kWh程度なんですが、単価が高いので売上額としては200万円を超える水準が期待されます。

既に持っている埼玉の物件に近い

管理をする上で、「近い」というのは結構重要です。更に既存の物件と近ければ一度に回れるので効率が良いです。

もっとも、ほとんど管理は外注・自動化してしまうので年に数回しか行かないですが、それでも「もしも」のときには自分で行くしかありません。

そんなとき、すぐ見に行けるというのは安心感があります。

あと、わずかながら土地としての価値があるという点も、長い目で見ると有利に働く可能性があります。

ひょっとしたら開発の波が押し寄せてくる「かも」しれません。

その時は事業収益とは比にならない譲渡益が得られます。可能性は薄いですが（笑

表面利回り　驚異の14.3％！

今どきちょっと見ない水準の利益率です。

大体10%超えてたら人気物件になります。

当然場所はかなり僻地になりますし、土地が賃貸だったり連系費用が入ってなかったり、いろいろ隠し条件がついてるケースが多いです。

この物件は1,800万円ですべてコミコミでした。

結果、利回りは14%を超えるという優良物件！に見えます。

何がダメだったか

道がない。。。

早速営業さんにコンタクトを取り、現地確認にいってきました。

奥まった場所にはありますが高速のインターからも近く、ウチからも1時間かからずに行けました。

既に持っている物件からも近く、周囲は平野でのどかな田園地帯です。

そして肝心の物件の場所に行ってみると、、、

道がない！

営業さんからは「南側が接道」と聞いてましたが、背丈より高い草むらに獣道のようなモノがあるだけ。

対象の土地は畑だった場所なので開けてますが、東側から出入りするようになってます。

今回、その土地を2分割して、西側が発電所になります。

つまり東側からは入れないので、南側のけもの道を通るしかないと。。。

まさか、こんな田舎で旗竿地になっているとは。。。

南側に大木の森。大きなお寺の裏山。

太陽光発電所でもっとも重要な「日当たり」

平坦な土地かつ田園地帯なので安心していたんですが、対象の場所の南側だけ「巨木の森」がありました。。。

なぜここだけ？？山でもないのに？？

周囲を調べてみると、南側は巨大なお寺でした。ネットで調べると結構由緒あるお寺のようで。

発電所の南側にそびえる巨木は、古より守られた寺の裏山の木だったんです。

営業さんに確認すると「伐採の許可はとれるとおもいますよ！」とのこと。

ホントか？そんな罰当たりなこと。。。

川の隣。浸水マップ2m水没エリア。

地図でみた時点ではほとんど気にならなかったんですが、隣に川がありました。

現地で見ると、コレが結構大きな川でした。

ハザードマップで見ると驚きの2m浸水リスクのあるエリア。。

古いお寺が残ってるくらいなので、さほど心配は要らないんでしょうが、近年の異常気象をみてると心配になります。

保険でカバーできる話ではありますが、大雨のたびに心配するのもな。。。と。

何故か2016年から4年間放置

ちょっと腹落ちしないのは、なぜ今まで放置してたのか？ということ。

営業さんに聞くと、「土地の持ち主が自分で建てようと思ってたけど、資金繰りがつかなかった」のだそうです。

んー、まぁそうかも知れないけど、なんか腑に落ちないな。。。

判断のポイントは

一番大きかったのは「道がない」ことでした。出口戦略として「旗竿地」の売却や活用がイメージできません。

不要な問題もいろいろ出そうです。権利関係的な。

並んで大きなもう一点は「南側の巨木」でした。

切れると思います。で進められるほど軽微な要素ではありません。冬場なら3ブロック分くらいは影になる大きさの木でしたから、売電収入には大きく影響します。

また、切れたとしても、「地元の由緒ある寺の森を切り倒したよそ者」というレッテルは、周辺住民の発電所に対する感情として、決してプラスには働かないでしょう。

そんなこんなで、条件だけみたら非常に魅力的で株を売ってでも手に入れようかと思った物件でしたが、現地を見た結果熱意が一気にしぼみました。

2年経っておもう

やっぱりこの利回り14%超というのは、その後もお目にかかることはなく「超破格」物件でした。

そして道がないことに関しては、あまり問題はなさそうです。

分譲業者が建築さえしっかりしてくれたら、その後の管理はアウトソースで可能であることがわかりました。

メンテナンスに入れる道さえあれば、さほど問題ではありません。

だから「買っとけばよかった！」かというと、やっぱりそうでもありません。

やはり「お寺の裏山」の大木を切り倒す影響は測りかねます。

ひょっとしたら「切れてない」可能性もあったので、今度見てきたいと思います。

そしてもう一点、太陽光での借入をこれ以上増やさなかったのは良い判断だったかなと。

一棟アパートに進出するにはサラリーマンの与信が頼みの綱です。

担保価値が評価されない太陽光の借入は「ただの借金」として自分の与信評価を下げてしまいます。

文句言いたい部分ですが、貸す貸さないの判断は銀行の一存ですから。。。

もしこの物件を借入で購入していたら、もう次の一手はなかったかなと思います。

結果、見送りは正しい判断だったのかなーと思います。

まぁ、将来的にはわかりませんが。

ではまた。

おまけ　お気に入り紹介

お気に入りのビール用グラスですが、もう一回り大きいのが欲しい。

いろんなサイズをそろえたくなるくらい使い心地がよかったです。

ただし、扱いに気を遣いますが、、、補って余りあるよさ。

そしてビールは最近これがお気に入り。

糖質ゼロでもビールの味がすると思う。

つまみもできるだけ健康に寄せて。

健康気にするならビール飲まない方がいいし、つまみも余計な間食だし。。。

でも、やめたくないから、やめないながらも健康寄りの選択です（笑

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