アパート経営、2棟目にチャレンジしてみる

1棟目を購入してからはや2年がたとうとしています。

2年も経つと初期に発生する突発的支出も一通り洗い出され、かつ周期的に起きる入退去に伴う空室や修繕といった継続的経費の規模感も大体つかめてきます。

結果「安定してる」ということがよくわかりました。

初期に全13部屋のウチ4部屋が空くという時期がありアセりましたが、これは「タマタマ」で2年間の平均稼働率を出すと95%になってました。当初の想定通りの水準です。

部屋数が多い＝リスクが分散されるということをよく表してると思います。だから、もう一棟増やしてさらに分散を利かせるというのは合理的な判断かなと。

融資さえつけば、ですけどね。

管理会社から紹介してもらった

1棟目の管理会社は不動産仲介もしてます。前々からいい物件あれば紹介してほしいとお願いはしてましたが、折からの市場高騰（と僕には見えていた）でイマイチな案件しかありませんでした。

建設業界が強烈な人手不足に追い込まれる24年問題を控え、当面価格が落ちることはないと思ってたんですが、最近の不動産サイト、健美家や楽待を見てても徐々に表面利回りが上昇してきている印象です。

なんにせよ、自分の判断基準を満たす物件があるかどうか。僕の場合は実績の確認できた一棟目の条件を超える物件かどうかが判断基準になります。

近隣地域で駅からの距離や広さが似ていれば大きく外すことは考えにくく、安心感があります。

今回はそういう物件を持ってきてくれました。

今回は新築物件でした。新築は家賃に「新築プレミアム」が乗ってるので、3年後とかに退去が発生した時に同じ家賃が維持できない可能性があります。

家賃は重々に精査する必要があります。

周辺家賃より若干高いシミュレーションになってましたが、▲10%の家賃水準でも赤字にはならなそう。

上記の条件だけだとイマイチ物件なんですが、今回なぜか融資が好条件でOKもらえそうで、そこがこれまでと違うところでした。

土地値が結構高いようで、融資条件は1.4億円を35年、金利1.6%というものでした。

賛否別れるところだとは思いますが、初年度からしっかりキャッシュが残る投資というのは、まだ拡大を目指すフェーズにある僕にはありがたい条件です。

また、9割超の融資なので手元資金を残して物件を入手できます。次の物件購入も視野に入れると、頭金を残して置けるのは大きい。

しかし、アラフィフの僕に35年ローンって、、、ローン終わるころにはもうヨボヨボですけど。。。

それだけ物件を評価してくれたようです。

1棟目と比べて何をそんなに評価してくれたのか謎ですが。。。聞いたけど教えてくれなかった（笑

まぁ、闇金じゃないから大丈夫でしょう。

審査が下りるまで、もうちょっと慎重にシミュレーションして、万全を期して2棟目に取り組みたいと思います。

思えば2年前にはアパートを2棟も持つなんて考えてもみませんでした。

1棟目購入の契約時に売主オーナーさんとお会いしていろいろ話したときに「来年あたりには2棟目も購入されるんですか？」と聞かれました。

全然想定してなかったので「は？」と思ったんですが、当然のようにおっしゃっており。

「は？」は「は！」に変わりました。そういう目線でいた方がいいんだなと。届かない話ではないと認識させてくれました。

ありがたい話です。

まぁ、思ってるだけで実現するにはずいぶん時間がかかりそうですけどね（笑

目指してるかどうか、は重要な差だろうなとおもいました。

ではまた。