新築一棟アパートを繁華街近くに持ったらどうなるんだろうか

一棟アパートはしばらく様子見と思ってはいるんですが、物件情報をもらえたら毎回しっかり見るようにしてます。

時間のムダだなーとは思いながらも、やったことないので結構楽しく物件確認しています。

毎回似たような物件が増えてくるなーと思っていたんですが、今回の物件はちょっと趣が異なりました。

物件概要

• 横浜　石川町　徒歩15分
• 1R×8部屋（16平米＋ロフト）　
• 物件価格　6,400万円
• 年間家賃収入　550万円
• 平均家賃　5.7万円（ウチ共益費2,000円）

横浜にあまり詳しくないんですが、中華街・山下公園・港の見える丘公園あたりは「生活圏」に入るような場所です。

大きな繁華街がある、ただし駅からは遠い。

あまり近いと治安も悪そうですし、うるさそうですから、15分とはなんとも絶妙な距離。

そして価格は6,400万円で8部屋。価格の割に部屋数の多い仕様です。

つまり部屋が狭いんですね。

単身者からすると、このほうがいいような気がします。

若いころを振り返っても、家なんて寝るために帰るだけで、自転車で通勤できる人とかうらやましかったなー。

よーく考えました。

毎度ながら、これが余計な工程なのかもしれません。

考えるから一歩が踏み出せないという。。

でも、これが楽しいわけで、やめられません！

土地価格はどれくらい？

大体14万／㎡くらいの地域で土地の広さは130㎡なので土地だけで1,800万の価値があります。

保証はないですが同じ値段で売れるとしたら、回収しなきゃいけないコストは6,400万-1,800万で4,600万円ということになります。

今の新築時想定家賃で年間550万円です。

単純に計算すると8年で回収できることになります。

んー、悪くない。

家賃は妥当なの？

次に気になったのは家賃です。

この物件、16平米なので５畳程度の部屋になります。

ロフトがついているのでさほど無理はないのかもしれませんが、今時の部屋としては結構、結構狭い部屋です。

周辺家賃は不動産サイトでいやというほど見れます。

周辺で、築5年以内でもっと広い木造アパートを片っ端から拾っていくと、「5万円」が平均でした。

ちょっと意外なほど低かったんですが、それより件数の多さが気になりました。

競合が多くて、さらに安い。。。どうなんだこれは。

最初は5.7万でいけるんでしょうが、2巡目、3巡目となると「5万」だと思ったほうが良さそうかなと。

そうすると、年間480万円の収入となります。

ここから管理費3%と固定資産税を考慮すると、、、、回収は11年くらいですかね。

買ってもよかったかも

結論としては見送ったんです。

16平米というのが、どうしても将来性を感じられず。。。

「住むのは自分じゃない」というのは忘れないようにしてるんですが、やはり20㎡以下というのは「場所」にプレミアムがないと成り立たないと思いました。

天下の石川町でも、15分坂を上った先にある物件にはそこまでの吸引力はないのではないかと思いました。

ただ、、、価格といい、場所といい、設備的にミニマムにした感じといい、結構いい物件でした。

買ってもよかったかもなー。。。