既築アパートを中心に探してたんですけど、別に採算が合うなら新築でももちろん構いません。
既築で気になる物件を継続的に打診しているんですけど、あっという間に決まっていきます。しかも3年前と比べると平均的な利回りが1%程度下がってます。
僕が探している23区郊外エリアだと、表面利回り6%超えてるとあっという間に決まっていく印象です。
最近では5%台の物件も結構出てきて、なんとなく市場の過熱を感じるんですが、僕だけですかね。。23年あたりでピークを打ったという話をよく聞いたんですけど、なんか全然落ち着いてないような気がします。
となると、土地から仕込むというのも一手なんですが、こちらも渋いですね。折からの資材高騰に加えて、建設業界の働き方改革、いわゆる「2024年問題」の影響で人手不足が発生して人件費も高騰が見込まれます。
どっちもお得な市場環境じゃないので、ちょっと様子見だなーと思いつつ、いい機会なので新築の考え方も勉強しておこうと思いました。
いろいろ難しいんですね、事業用の土地購入って。
どんな物件がほしいのか
一つ基準にしているのは「年間1000万円程度の家賃収入を得られる物件」を目指してます。
これより大きいと投資額が大きくなりすぎて、与信的に耐えられません、たぶん。
逆にこれより小さいと効率が悪いかなと。契約とか管理とかといった手間は、物件の大小にかかわらず発生するので、物件は大きい方がこのような共通コストの比率が下がります。
年間1,000万円の家賃収入を得るには、23区郊外エリアだと以下のような条件になってきます。これは僕の肌感でしかありませんが。
・年間1,000万円＝月83万円
・23区郊外、駅10分以内単身者向けアパートの平均的な家賃＝がんばって7万円
となると、部屋は12部屋必要になります。
・家賃７万に設定するなら、部屋の広さは20㎡程度欲しい
となると、2階建てなら敷地は120㎡、3階建てなら80㎡必要になります。
共用部とか諸々考慮すると、2階建てで150㎡、3階建てで100㎡といった感じですかね。
土地を縛る条件諸々
じゃ、駅近で100㎡の土地が効率いいね！というとそう単純でもなくて。
建蔽率と容積率があるんですよね。基本ですけど（笑
先述の物件だと、延床面積が大体280㎡程度になりますから、2階建てなら容積率200%、3階建てなら300%じゃないと建てられません。
おまけに日影規制もあるから、容積率クリアしても隣地の状況によっては建てられないことも。
容積率も角地とか防火地域とか諸々の条件によって、緩和されたり制限されたりと、とにかくややこしい。
ここは不動産屋に頼るしかないですね。
あと接道義務。
都市計画区域内に共同住宅を建てる場合、幅4メートル以上の道路に２メートル以上接した土地にしか建てちゃダメってやつ。
でもこれ長屋だと幅2mの道路でOKなんですよね。狭い路地奥の空き地に「長屋」形式でアパート建ててるケースは多いです。
駅の近辺をプラプラ歩いて良さげな空き地を見つけたとしても、果たしてそこに希望の物件が建つかどうかは全く不明なわけです。
奥が深いですねー。
良い土地を見つけたとして
万障乗り越えて希望の土地を見つけたとします。そこでやっと値段の話になります。
前段の条件を満たしている時点でずいぶん「レアな土地」なわけですから、すぐにでも買い付け証明を入れたい気持ちになりますが、そんな土地は相応の価格が提示されているケースが多いです。
果たして土地値の妥当性はどうやって見極めるのか。
土地値はまたややこしいことに、一物四価と言われてます。
路線価
相続税路線価と固定資産税路線価の2種類あって、前者は国税庁開示で公示地価の80%、後者は市区町村開示で公示地価の70%程度。ややこしい。。
基準地価
都道府県が選定した基準地（2.1万か所）の価格を開示しています。概ね実勢価格に近いらしいけど、2.1万じゃ欲しい場所の近所にはめったに当たらない。。。
公示地価
国交省が全国2.6万か所の価格を毎年1回開示しています。こちらも概ね実勢価格に近いらしい。でも同じく2.6万じゃね。。。
実勢価格
実際の取引価格。取引の履歴から算定された、最も実態に近い価格。取引が発生してない場所はわからない。
結局のところ公示価格並み＝相続税路線価÷0.8程度にはなるんだと思います。あとは近隣で実際の取引履歴を探してみて想定するしかありません。
でも接道や土地形状や、容積率や日影規制とかとか、考慮する要素は山盛りありますけどね（笑
まぁ、キリがないからいったん相続税路線価÷0.8程度の単価で価値を算定して検証してます。
当然ですが、容積率が高い土地は値段も高い。
んーーーー、路線価って、容積率は加味されないんですかね。なんか「駅近」とか「大通り沿い」とかで価格がきまってるように見えちゃう。。。駅近い方が商業地域だから容積率が高いってこともあるんだとは思いますが。
結局、また同じこと言いますけど、実際の取引実績しか頼るものはないですね。
都内なら意外と近隣の取引履歴があるので、その坪単価と乖離がなければ「お買い得」ってことなんでしょう。路線価の推移を見ても徐々に右肩上がりになってますからね。
なかなかいい土地には出会えないなー、気長に待つとします。
ではまた。
コメント