過去一年でいろんな物件の購入検討をしてみたんですが、まぁいろんな物件があってなかなか比較するのが難しいです。
机上で検証できる「数値で客観的に見れる項目」は徹底的に比較してみます。
でもやっぱり不動産ですから、現地の雰囲気や物件の状態が最重要な決め手になります。
数値検証のハードルを通過して、現地確認も良好な物件が1件だけありました。
結果的には見送ったんですが、今振り返ってその判断はどうだったんでしょうか？
「坂」「周辺相場」は大丈夫か？
数字で検証できる点はすべて見たうえで、よさそうな物件がありました。
毎度おなじみ、現地へ行って実際歩いて、周辺の物件を見回って、駅前のカフェに行くというルーティンをこなしてきました。
今回は埼玉だったんですが、地形ってホントに地域で全然ちがうんですね！
坂が全くない！
駅から徒歩8分の新築一棟アパートだったんですが、文字通り8分で着きます。上りも下りもありません。
それだけで魅力を感じてしまうというのは、経験の恐ろしさですね（笑
- 西武線 最寄駅8分
- 9部屋 家賃6.0万円
- 物件価格 9,000万円、諸経費 500万円
- 融資 9,000万円 35年2.6%
最寄りのターミナル駅までは40分、東京駅でも1時間チョットでいけます。
横浜の物件よりだいぶ駅に近いんですが、周辺相場は似たような価格で。
やっぱり横浜って人気あるんですね。
東京を中心に考えると、なんで神奈川の家賃は高いの？と思っちゃいますが、「横浜」を中心に考えたら「通勤30分エリア」ということなんですね。
人口ランキングでも、日本一位は東京の1,400万人、次いで2位は大阪じゃなくて神奈川なんですね。921万の人口を誇ります。
埼玉は734万人で5位。こちらもなかなかの規模です。名古屋擁する愛知とほぼ変わりません。
でも、東京のベッドタウンという位置づけなんでしょうね。さいたま市は大きいですが、横浜のような顔になる街がないと言うか。。。
そのへんは「翔んで埼玉」で悲哀（笑 が描かれてます。
埼玉は割と馴染みがあって好きなので、この映画面白かった！自虐すぎだとは思うけど。
物件の個性があった
周辺物件の相場は5万円台半ばくらい。以前の物件と同じく、新築プレミアムが剥がれた後が心配な家賃設定でシミュレーションされてました。
でも、それを補う個性がありました、この物件。
木造3階建て
木造で3階建て？地震きたらどーすんの！とか思ったんですが、逆に3階建てにするために丈夫な構造が取られるので、むしろ2階建てよりしっかりした建物になります。
そして、当然ながら土地が小さくても部屋数が取れる。
3階なのでエレベータが無くても大丈夫。
デザイナーズ建築
ただの1Kではなく、ロフト等を活かしてスペースが広く取れるようにしてあります。
キッチンもカウンター風になって、ひと目で「普通のアパートと違う」と感じられる仕上がりになってます。
場所的に、都心の狭いアパートからの転居がありそうな地域なので、これからのテレワークニーズを掴めそうな物件仕様でした。
チョット豪華な感じで。
既に満室!？
最初意味がわからなかったんですが、建築会社自身がオーナとして登記し、集客もして既に入居付完了している物件でした。
満室稼働中の築浅物件ということですね。
ん、、、それって、買い手がつかなかったんじゃ。。。と思ったんですが、どうやらそういうオプションで個性を出す販売手法のようです。
集客のための広告費や成約手数料が要らない点、更には「ニーズがあることを証明」している点は、結構魅力的でした。
入居者は想定どおりの単身社会人で、保証会社も付けて入居頂いてるので、身元もしっかりしてます。
回収できない人で埋められても困ってしまいますからね。
環境もよし
駅前にスーパー、ちょっとしたデパート、5分圏にファミリー向け公団、近所に大きな公園
一通り揃ってます。
意外と若い人が多かったのが印象的でした。学生というより若い社会人といった感じの。
築10年くらいのアパートがたくさんありました。普通の造りで5.5万円くらいの家賃設定だったので、今回の物件の家賃6.0万円は、相場＋5,000円でプチ豪華が享受できるので、結構ニーズありそうだなと思いました。
テレワークで在宅時間が長くなり、家は「寝るだけ」の場所ではなく「居心地がいい場所」でもあることが求められつつあります。あと何年つづくかわかりませんが。。。
問題は価格でした
この物件、表面利回りで7.5%になってました。諸々発生費用や家賃下落、空室率を考慮すると、表面で8%程度ないと「利益が出ない物件」になってしまいます。
いろいろシミュレーションした結果、9,000万円が8,600万円になるなら、なんとか毎年持ち出し無く運営できそうな算段ができました。
交渉の結果、8,800万までは応じてくれたのですが、それ以上はムリとのことで。。。
先方も利益が確保できない水準では売れないでしょうし、僕も持ち出しはしないというポリシーがあります。
あと200万円の差額でしたが、おとなしく引き下がりました。
んー、残念。9,000万のうち200万なんて微々たるものですが、安い買い物ではないですからね。
いい勉強になりました！
振り返ってみて思う
今見返してみると見送りは正解かなと。
やはりいくつか判断が甘いなという点はあります。
家賃が周辺より1割近く高いのは、いかに物件に魅力があっても厳しいかなと。
建設会社が自ら客付けして満室にしているのも、新築なら別に珍しい話ではないし、難しい話でもありません。
新築ですから。
木造3Fも結構あり、さほど希少性はありません。
デザイナーズ物件という点に関しては正直今でもよくわかりませんが、個人的には魅力に感じます。
が、住むのは僕じゃないですからね。。。
冷静に算定し直すと、買って損はしませんがあまりいい投資にはならなそうでした。
何より問題は借入の金利2.6%
これを何とかしないと、なかなか事業性が改善しないかな、と思いました。
ではまた。
余談：最近欲しいもの
充電も2か所あると助かります。
イヤフォンもあるので。
web会議の快適性を上げるために、外付けマイクが実は効果的という話をよく聞きます。
自分に聞こえる音だけでなく、相手にいかにはっきり伝わるかはかなり重要ですからね。
普通にノートPCでweb会議すると、下からアオる角度の映像になり、なんとなく見下ろしてるような顔つきになります。
カメラが正面に来るように高さを変えると、画面越しの印象が全然変わります。
が、めんどくさくてやってませんでしたが、こういうスタンドがあると便利。
あと、なんとなく恥ずかしくて買ってませんが、ライトの効果は絶大だそうです。
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