今から一棟アパートに投資をしたとして、将来どうなるかはわかりません。
さんざんシミュレーションした上で、何件も物件を見てから決めることになると思いますが、やはり結果がどうなるかは「やってみないとわからない」というのが実態ではないでしょうか。
でも、過去に投資した人が、20年経っていまどんな状況か？を聞くことはできます。
もちろん社会情勢も金利状況も全く異なるので「再現性」についてはほぼゼロなんですが、今の自分のシミュレーションには織り込めてない要素があるのではないでしょうか。
といっても、そんなフランクに話せる大家さんなんていないしなーーー
あ、いや、、、、いるか。
自分の親です。
ホントはもっといろんな人と繋がって情報網が作れたらカッコイイですけど、ここは最も信頼できる情報ソースをフル活用しないとね（笑
どうして始めたか
相続対策として検討したのがきっかけだったようで。
「不労所得を得る」という考え方とは立ち位置が異なるので、分岐毎に判断基準の差がでます。
最終的に利益を残すことを目指すのは同じなんですが、「アパート経営として残す」のと「相続税まで含めて残す」では、自ずとできることに差が出てくるんですね。
この辺は家族の資産状況や有事のコンセンサスによって百人百様ならぬ「百家百様」の様相を呈しますので、一旦ここは置いといて、単純にアパート経営として見たらどうかというところを聞いてみました。
面白かったのは、25年前の当時「不動産を始めるには、ちょっと遅いかもしれない」と言われながら参入したそうです。
今でもそんな話ききますね（笑
多分不動産屋のアオリ文句なんでしょう。
物件規模
・ロケーション：大都市から電車で1時間、最寄り駅まで車で20分の「田園地帯」
・土地：旧来より所有の田んぼを埋め立て造成
・建物：木造2階建て 1DK×8部屋 × 2棟
・家賃：平均 4万円／月
・管理：大手仲介業者による一括管理（手数料3%）
・総費用：8,000万円
・その他：
駐車場あり、最寄りコンビニ徒歩20分、周囲は田んぼ、自転車15分圏内に工場・大学が複数あり
まぁ、要はどこにでもある片田舎です。
工場、大学は20年前から増加傾向にあったのは、地域の特性かも知れません。
収支はなりたつのか？
余裕で成り立ちます。何と言っても土地代がかかってないから（ズル！
手元資金も入れていたのでかなり余裕を持った計画になっていたようですが、仮に土地代を2,000万円として、合計1億円を20年2%のフルローンを組んだとしても余裕の物件になります。
最初から毎月4万円の利益が出て、20年後からは700万の収入！
こんな物件、わかってたら飛びつくなー。
でも、これでもチョット二の足を踏んだそうです。
それは「場所」の要素があまりにも悪いから。
こんな場所に一人モンが住むか？4万も出すか？すぐ退去して募集費用だけとられるんじゃないのか？といろいろ心配はあったようです。
当時周りはアパートなんて無くて、相場観も全然わかりません。
あるのは昔ながらの「借家」で月1万とか2万とかいう物件です（当時で築50年位の。。。）
わからんがマイナスはないだろうという見通しで始めたら、思いの外需要があったようで、ほとんど空室になった期間はないそうです。
16部屋を25年運営してほとんど空室なしって、凄腕の管理会社か？！
と思ったらminiminiだそうで。あらフツー、でもたしかに客付け力は高いですもんね。
収支は十分に成り立っていた模様です。
さらにおまけ
後付で太陽光パネルを屋根に設置したそうです。
そこから毎月5万円程度の収入があるようで、既に投資は回収済みでひたすら現金を生んでくれている模様。
僕が野立て太陽光を始めるよりずっと前に、既に親は売電の世界にふみこんでました。
お互い知らない間に同じ事業をしていたというのは、なんだか血は争えんな、、と思った次第（笑
「偶然の産物」という認識
今回の物件は実家の近所で、土地勘もあって周囲の環境も、これからの発展具合もだいたい想像がつくエリアでやって、この結果でした。
いや、知っているが故に無謀な感すらあったんですが、上手くハマったようです。
周辺に競合するようなアパートが建たなかった
普通に見ると、客付けに苦労するエリアに見えます。みんなそう判断して敬遠したんでしょう。
幹線道路が近かったため、近隣の田んぼが物流拠点として大規模に開発された
ここは元々市街化調整区域だったので、開発できたのは単なる運です。。
大きな視点で、地域の産業と幹線道路の整備計画と開発の進行状況を見ていれば、なんとなく今後も衰退はない地域だろうな、という所まではわかります。
が、衰退しないだけで発展するかどうかは地元民でも判断つかなかったと思います。
地元民でも見つけられないニーズです。ましてや土地勘のない人が見つけ出すというのは困難でしょう。
だからこそ20年の時を経て高利回りの物件になったということですね。
結局のところ
やってみなければわからないんですが、時間の経過で家賃収入の蓄積と減価償却が進みます。
20年も経営が続いたなら、それは立派な資産になっている可能性が高いということがわかりました。
開始時点の不安定な状況では選択肢が限られますが、時間の経過とともに売却でも保有でもきっちり利益が出せるようになるんですね。
話としては面白かったんですが、チョット再現性が。。。（笑
ただ、なんとなく時間の経過が難点を覆い隠してくれるような感覚はありました。
問題は、20年後に何歳か、だけですね。
焦らず素早く。
できるか、そんなこと。
ちなみにウチの親が言うには「不動産やるには、、、チョット遅いなぁ」だそうです。
ずっと語り継がれるんですかね（笑
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太陽光の次は不動産が気になるんですよね。
小さく始めるのか、一回で済ませるか。株式なら時間の分散は必須ですが、不動産にかかる手間や手続きの費用を考えると一棟で一気に構築したい。
現金が潤沢にあるならインカムで5%成長を続けるという手もありますね。
やってみたいことはたくさんありますが、んーお金が追いつかん（笑
ではまた。
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