不動産投資のアイディア気になる

アパート投資検討の振り返り 買おうと思ったけど価格折り合いつかなかった物件

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不動産

過去一年でいろんな物件の購入検討をしてみたんですが、まぁいろんな物件があってなかなか比較するのが難しいです。

机上で検証できる「数値で客観的に見れる項目」は徹底的に比較してみます。

でもやっぱり不動産ですから、現地の雰囲気や物件の状態が最重要な決め手になります。

数値検証のハードルを通過して、現地確認も良好な物件が1件だけありました。

結果的には見送ったんですが、今振り返ってその判断はどうだったんでしょうか?

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「坂」「周辺相場」は大丈夫か?

数字で検証できる点はすべて見たうえで、よさそうな物件がありました。

毎度おなじみ、現地へ行って実際歩いて、周辺の物件を見回って、駅前のカフェに行くというルーティンをこなしてきました。

今回は埼玉だったんですが、地形ってホントに地域で全然ちがうんですね!

坂が全くない!

これぐらい平坦な感じ。建物はたくさん建ってましたが。

駅から徒歩8分の新築一棟アパートだったんですが、文字通り8分で着きます。上りも下りもありません。

それだけで魅力を感じてしまうというのは、経験の恐ろしさですね(笑

  • 西武線 最寄駅8分
  • 9部屋 家賃6.0万円
  • 物件価格 9,000万円、諸経費 500万円
  • 融資 9,000万円 35年2.6%

最寄りのターミナル駅までは40分、東京駅でも1時間チョットでいけます。

横浜の物件よりだいぶ駅に近いんですが、周辺相場は似たような価格で。

やっぱり横浜って人気あるんですね。

東京を中心に考えると、なんで神奈川の家賃は高いの?と思っちゃいますが、「横浜」を中心に考えたら「通勤30分エリア」ということなんですね。

人口ランキングでも、日本一位は東京の1,400万人、次いで2位は大阪じゃなくて神奈川なんですね。921万の人口を誇ります。

埼玉は734万人で5位。こちらもなかなかの規模です。名古屋擁する愛知とほぼ変わりません。

でも、東京のベッドタウンという位置づけなんでしょうね。さいたま市は大きいですが、横浜のような顔になる街がないと言うか。。。

そのへんは「翔んで埼玉」で悲哀(笑 が描かれてます。

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埼玉は割と馴染みがあって好きなので、この映画面白かった!自虐すぎだとは思うけど。

物件の個性があった

周辺物件の相場は5万円台半ばくらい。以前の物件と同じく、新築プレミアムが剥がれた後が心配な家賃設定でシミュレーションされてました。

でも、それを補う個性がありました、この物件。

木造3階建て

木造で3階建て?地震きたらどーすんの!とか思ったんですが、逆に3階建てにするために丈夫な構造が取られるので、むしろ2階建てよりしっかりした建物になります。

そして、当然ながら土地が小さくても部屋数が取れる

3階なのでエレベータが無くても大丈夫

こういうの建てたら人気でますかね?

デザイナーズ建築

ただの1Kではなく、ロフト等を活かしてスペースが広く取れるようにしてあります。

キッチンもカウンター風になって、ひと目で「普通のアパートと違う」と感じられる仕上がりになってます。

場所的に、都心の狭いアパートからの転居がありそうな地域なので、これからのテレワークニーズを掴めそうな物件仕様でした。

チョット豪華な感じで。

イメージ

既に満室!?

最初意味がわからなかったんですが、建築会社自身がオーナとして登記し、集客もして既に入居付完了している物件でした。

満室稼働中の築浅物件ということですね。

ん、、、それって、買い手がつかなかったんじゃ。。。と思ったんですが、どうやらそういうオプションで個性を出す販売手法のようです。

集客のための広告費や成約手数料が要らない点、更には「ニーズがあることを証明」している点は、結構魅力的でした。

入居者は想定どおりの単身社会人で、保証会社も付けて入居頂いてるので、身元もしっかりしてます。

回収できない人で埋められても困ってしまいますからね。

環境もよし

駅前にスーパー、ちょっとしたデパート、5分圏にファミリー向け公団、近所に大きな公園
一通り揃ってます

意外と若い人が多かったのが印象的でした。学生というより若い社会人といった感じの。

築10年くらいのアパートがたくさんありました。普通の造りで5.5万円くらいの家賃設定だったので、今回の物件の家賃6.0万円は、相場+5,000円でプチ豪華が享受できるので、結構ニーズありそうだなと思いました。

テレワークで在宅時間が長くなり、家は「寝るだけ」の場所ではなく「居心地がいい場所」でもあることが求められつつあります。あと何年つづくかわかりませんが。。。

問題は価格でした

この物件、表面利回りで7.5%になってました。諸々発生費用や家賃下落、空室率を考慮すると、表面で8%程度ないと「利益が出ない物件」になってしまいます。

いろいろシミュレーションした結果、9,000万円が8,600万円になるなら、なんとか毎年持ち出し無く運営できそうな算段ができました。

交渉の結果、8,800万までは応じてくれたのですが、それ以上はムリとのことで。。。

先方も利益が確保できない水準では売れないでしょうし、僕も持ち出しはしないというポリシーがあります。

あと200万円の差額でしたが、おとなしく引き下がりました

大丈夫、つぎがある。

んー、残念。9,000万のうち200万なんて微々たるものですが、安い買い物ではないですからね。

いい勉強になりました!

振り返ってみて思う

今見返してみると見送りは正解かなと。

やはりいくつか判断が甘いなという点はあります。

家賃が周辺より1割近く高いのは、いかに物件に魅力があっても厳しいかなと。

建設会社が自ら客付けして満室にしているのも、新築なら別に珍しい話ではないし、難しい話でもありません。

新築ですから。

木造3Fも結構あり、さほど希少性はありません

デザイナーズ物件という点に関しては正直今でもよくわかりませんが、個人的には魅力に感じます。

が、住むのは僕じゃないですからね。。。

冷静に算定し直すと、買って損はしませんがあまりいい投資にはならなそうでした。

何より問題は借入の金利2.6%

これを何とかしないと、なかなか事業性が改善しないかな、と思いました。

ではまた。

余談:最近欲しいもの

充電も2か所あると助かります。

イヤフォンもあるので。

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web会議の快適性を上げるために、外付けマイクが実は効果的という話をよく聞きます。

自分に聞こえる音だけでなく、相手にいかにはっきり伝わるかはかなり重要ですからね。

普通にノートPCでweb会議すると、下からアオる角度の映像になり、なんとなく見下ろしてるような顔つきになります。

カメラが正面に来るように高さを変えると、画面越しの印象が全然変わります。

が、めんどくさくてやってませんでしたが、こういうスタンドがあると便利。

BoYata ノート パソコン スタンド PCスタンド パソコンスタンド 人間工学設計 安定性 無段階高さ調整 姿勢改善 折りたたみ式 滑り止め アルミ合金製 在宅勤務 17インチ以下対応
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【在宅勤務にはマストバイPCスタンド】 ●PC作業による目の疲れや肩こりなどの症状に悩んでいる方も多いのではないでしょうか。 視線が下になるので姿勢が悪くなっていた場合、BoYata N21スタンドでディスプレイを目の高さまで上げるだけで劇的に改善しました。視線が高くなり姿勢が正される事で背筋が伸び、猫背も有効的に防止、テレワークにはマストバイパソコン スタンドです。

あと、なんとなく恥ずかしくて買ってませんが、ライトの効果は絶大だそうです。

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