不動産気になる

不動産に参入してみた!【入口編② 管理会社との面談】

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不動産

かれこれ2年くらい物件を探してましたかね。

2年で見つかるなら早いほうかもしれませんが、それより前の勉強しながらなんとなく探してる期間も含めたら3年くらいかかったのかもしれません。

やっと納得いく物件を見つけることができ、資金調達の目途もたち、法人設立も完了してやっと、いよいよオーナーになります。

全部「1回目」の経験なのでなにかと戸惑うことも多いんですが、それよりワクワクが勝ってましたね。

さて、法人設立まで完了したら、いよいよ物件の契約に進みます。

銀行との面談が終わったら次の段取りに進みます。

次は管理会社との面談です。

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管理会社は大事だと思う

不動産賃貸の経営は、管理を専門家に任せるパターン自分で管理するパターンがあります。

専業大家さんなら自主管理によってコストを抑えることで、採算が大きく改善します。

が、兼業の僕は管理会社にお願いして極力自分の本業に影響が出ないようにしたいです。

今回融資交渉をしてしみじみ感じましたが、本業ってホント大事だなーと。

本業の収入があったからこそ融資を受けることができました。

本業のパフォーマンスに影響が出ないようにすることは、今後の拡大も考慮してとても重要なことだなと。

今回の管理会社は

今回の物件の管理会社は、物件の仲介業者です。

前オーナーが8年間管理を委託して、今回売却も委託したという経緯です。

よって当該物件について、過去の経緯や募集の状況をよくわかってます。

管理会社自身も東証プライム上場の大手賃貸事業者なので安心感もあります。

管理手数料は家賃収入の3%です。

相場は3-5%と言われてますから、良心的な設定だと思います。

満室時の家賃収入が月額80万円なので、3%ということは2.4万円/月で契約者との窓口や物件管理を代行してくれるということになります。

年間30万程度。

これを高いとみるか安いとみるか。

僕には管理会社への委託が最良の選択肢と判断しました。

火災保険もセットで

せっかく買った物件が火事で燃えたら大変です。

ここはしっかり保険で担保しておきます。

太陽光の保険は「再建築できる金額の担保」を目安に保険を掛けました。

一棟アパートってどれくらいの保険が必要なんでしょうか。

建物の再建築価格(概算)

 延べ床面積 330㎡ × ㎡単価 25万円(木造2階) = 8,250万円

ということは、8,000万円くらいの保険をかけておけばいいってことかな?

見積をとってみたら10年(地震5年)で150万円くらいになりました。

んーーー、なんか高いな。。

保険屋さんとも相談したんですが、大体満額で保険を掛けるケースは稀だそうです。

自分の生活防衛という観点で算定すると、こうも考えられます。

銀行からの借入金を全額返済可能な補償

 借入額 1.2億円 ー 土地実績価格 0.8億円 = 0.4億円 

4,000万円の補償があれば、少なくとも借金はなくなります。

その時は粛々と本業を頑張っていけばいいわけです。

結局5,000万円分の保険を付けることにしました。

費用は10年で70万円ということで、まあ当初の見込み通りの金額規模感になりました。

法人営業と個人営業と賃貸管理

仲介会社は大手なので、組織も分業化されてます。

もともとは法人営業部とのやり取りだったんですが、今後管理をお願いするとなるとほかの部門にもお世話になります。

  • 法人営業部  投資物件の紹介、契約
  • 個人営業部  物件の客付け
  • 賃貸管理部  店子との契約管理、物件の維持管理

個人営業部の方が自社の店舗でお客さんを見つけてくれることもありますし、物件情報をサイトに登録して広く募集するのもこちらでやってもらいます。

時期や周辺の状況を鑑みて作戦を提案してくれるのも営業部になります。

一方、賃貸管理部入居者との窓口を受け持ってくれます。

設備の修理や退去時のクリーニングも手際よくやってくれます。

どれくらい直してどれくらい入居者に請求するかといったサジ加減は、やはり蓄積されたノウハウがものをいう世界かなと思います。

物件契約が終わると法人営業部とは疎遠になるんですが、こちらを手掛かりにさらに拡大を目指すこともできるので、ここが頼れるというのは今後の事業展開において結構ポイントかなと思います。

ということで、事業を進めるためのフォーメーションは、仲介会社一社に依存する形でスタートすることになりました。

いいのか悪いのかわかりませんが、とりあえず連携取りやすいので助かってます。

ではまた。

余談 最近気になる

データのバックアップ用に買っておきたいです。

充電は、もはや「ケーブルをさす」なんてめんどくさくて。。

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あとはバッテリーですね。PCにも給電できる頼もしいヤツです。

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