太陽光発電所を売却してみようと思います。
FITの条件が年々厳しくなり、全量買い取りの事業用物件はもはや新規では出てきません。
逆に、開始から10年以上経過して廃棄費用や今後の託送料が気になり始めた投資家たちは、中古で売却する動きが活発化してきてます。
この分野で国内大手のタイナビやメガ発のサイトを見ても、中古物件が大量に出てきますし、買取アピールがすごいです。賑わいが見られます。
3基あるうちの1基、千葉の発電所を売却しようと思います。
理由
アパートをもう一棟買うための頭金にしたい
不動産市場が若干落ち着きを見せ始めています。いや、そう勝手に感じてるだけですけど。
なので二棟目を獲得すべく動き出そうと思います。当然融資なしには立ち行かないので、そのための頭金づくりです。
ちまちま株式で利益出してもindex投資は短期で急拡大することはありません。長期で仕込み続けることが大事。今株や投資信託を売却するより、太陽光発電所を売却する方が得策かなと思いました。
遠いので何かあった時に行きづらい
今回売却するのは千葉の物件なんですが、茂原の先にあるので車で2時間ほどかかります。しかも京葉道もアクアラインも、とにかく渋滞がひどい。
基本的には草刈やメンテナンスは委託しているので、特段現地に行く必要はないんですが、隣地の気になる枝を落としたり、現地確認用のカメラのメンテナンスをしたりといった用で年に1回ぐらいは行きます。
さらに、万一発電が止まったり何か不測の事態が起きたときに、事業者としては現地に駆けつける必要があります。
サラリーマンの僕にはちょっと遠い。なんせ往復4時間ですから。。。
隣地の竹林が気になる
隣地、購入当時は伐採してあったので雑草が生えてる程度で気にならなかったんですが、5年を経て様変わりしてきました。
もともと竹林だったので根が残っており、竹が再生し始めてます。
発電所の敷地には防草シートがあるので入ってきませんが、隣地では年々竹が背を伸ばし始めてます。
現状はフェンス付近の竹だけ、年に一回太枝切ばさみで落としてます。
これはこれで楽しいので結構好きな作業なんですが、果たしてあと15年先、自分の体力が衰え、或いは家族がこの作業をしなければいけなくなったとしたら、、、、と考えると恐ろしくなりました。
自分の趣味で家族に手間をかけるわけにはいきませんからね。
もっとスケールアップしたい
太陽光発電事業はめちゃくちゃ安定してます。よくも悪くも。
頑張っても日照時間は増えないし、一方何もしなくても勝手に発電は続きます。だから収支的には最初に見込んだ通りのお金の出入りなので、思い違いはほぼありません。
だからこのまま続けるという選択肢もあるのですが、アパート運営と比べるとやはり利回りが悪いなと。
加えて、この借入金が自分の与信に傷をつけてるので、負債の圧縮という側面も含めて売却という決断に至りました。
段取り
仲介サイトに登録
伝手なんてないので、タイナビとメガ発のサイトに一括見積依頼を投げました。
場所と出力、直近の売電収入を入れるだけの簡単な依頼で、翌日には5件ほどの連絡が来ました。
反応が早いです。ニーズが多い証拠ですかね。
僕の場合だけかもしれませんが、タイナビはタイナビ自身から連絡が、メガ発は提携する事業者4社から連絡が入るという仕組みでした。
概算見積受領
それぞれの業者さんから追加質問が来ます。
・場所
・FITの権利証明（電力会社のサイトキャプチャー）
・売電実績（直近1年分）
・パネル・パワコンメーカ・型番
・防草シート、フェンス、監視装置有無（型番）
・現地調査の際に必要なカギの番号
この辺を教えてくれと言われます。
現地調査には、もっと話が具体化してからしか行かないようです。
発電実績とFITの残期間で概ね価値がわかるようで、概算という前提で各社価格提示をいただきました。
ちなみに僕の発電所は年間220万円くらいの売上があるんですが、FIT期間残り15年で2,000万円前後の提示でした。
発電効率低下を考慮して、たぶん残りの15年で3,000万円くらいの売上は出るでしょう。諸経費が金利含めて年30万とすると、15年で550万円の利益ということになります。
年あたり37万程度の利益か。。。割に合うのかな。
まぁ、20年後もFITじゃないだけで発電はできますし、加えて場所がいいので土地の路線価が400万程度あり、意外と出口がとりやすい物件です。
僕は20年後の土地価格まで見切れないので、売却でいいかなと思いました。
微妙な差
売却には2パターンあるということがわかりました。
① 仲介
業者さんが買い手を見つけてきて、僕と買い手を文字通り仲介するパターンです。契約関係は僕と買主となり、業者さんは間を取り持つだけになります。
この場合、仲介手数料が物件価格の3%＋6万円という、一般的な不動産の仲介手数料率の上限が適用されます。
また、登記や印紙代といった費用も発生するようです。
その代わりちょっと高めの価格で売れる可能性があります。
逆に買い手がつくまで待つ必要があり、場合によっては値下げして客付けする必要が出る場合もあります。
② 買取
業者さんが自社でいったん買い取ります。契約関係は僕と業者さんとなり、業者さんはその物件を自社物件として販売します。
この場合は仲介ではないので手数料は発生しません。登記や印紙代といったものも提示価格に含むパターンが多いようです。
当然ながら、業者さんは売れ残りリスクを背負う分だけ買取価格が安くなります。感覚的には200～300万くらい安くなる感じでしたね。
その代わり僕としては提示された金額で即現金化が可能です。これは大きなメリット。
また、どこの誰かもわからない買主との契約関係を持たずに済みますから、後々何かあった時に安心です。
思わぬ落とし穴
短期譲渡と長期譲渡
なんとなく、譲渡には短期譲渡と長期譲渡があって、短期だと税率が高い！というのは頭の片隅にありました。
この境目が5年ということも覚えてたので、今回はちょうど5年経過してるので大丈夫だと思ってました。
が、、、ここは危なかった。
土地と構築物で違うんですね、期間のカウントが。
①土地は「売却する年の1/1時点で5年経過していること」
②構築物は「売却する時点で5年経過していること」
僕は全部②だと思ってたんですけど、①の土地は、ほぼ「実質6年」というハードルです。
短期だと税率が倍になるのでヤバい！と思ったんですが、土地は取得価格で買い取りとなったので利益ゼロ＝課税ゼロということで影響なし。あぶなーい。
累進課税
土地は大丈夫だったんですが、構築物（発電設備）は5年間減価償却した影響で利益が出てしまいます。
長期譲渡所得の課税対象額は「利益÷２－50万」なのでだいぶ圧縮されますが、この課税所得が総合課税なんですね。
つまりサラリーマンの僕は給与所得と合算されて、累進課税の税率が適用されてしまいます。
なまじ給与所得が多いため、税率がヤバい。。。岸田さん、大事に使ってね（涙
結果どうなったか
結局2,300万円で購入した発電所を1,900万円で売ることにしました。
5年間経営して400万円の利益。年80万円か。。。
手間はかかってないですが、仕組み的には大がかりになる太陽光発電所経営。その割には少ないなーと。
この物件はフルローンで買ったので、利回りとしては無限ということになります（笑
でも与信使ってるし、確定申告とか会計とかいろいろ手間はかかってます。それと80万／年の天秤。
ほかの投資先がなければ全然OKなんですけど、今回はちょっと資産の入れ替えをしてみようと思います。
これはこれで貴重な経験。
みなさんも売却される場合は、よく調べて取り組んでください。同じようにいくとは限りませんので。
ではまた。
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