一棟アパートでベーシックインカムを手に入れる

資産運用はペーパーアセットが流動性も高いので一番手っ取り早いんですが、それなりの収入を得ようと思うと結構リスクが大きいです。

めんどくさいけど、ちゃんとした物件を選べば安定しているといわれるのが一棟アパートです。

ずーーーとあれやこれや探して、今は不動産市場が高騰してるからちょっと眠っていようと思ってたんですが、やっぱり気になります。

古い物件で探してみたらどうかな、と思いいろいろ調べています。

頭の整理にちょっとメモです。

土地をどうするか

建て替えできる
- 土地は自分のものですから、好きなように使えます。
- 建蔽率・容積率・接道義務だけは要注意。再建築不可は基本避けたほうが良さそう。
売却できる
- 自分の土地ですから、売却も可能です。
- 基本的に土地は減価しないので最終的には買ったときの値段で売れると想定できます。もちろん相応の場所じゃないといけませんが。
- 売る想定でいるなら、駅から離れた場所は避けたほうがいいでしょう。逆に、そこでずっと事業を続ける、あるいは別の使い道があるなら、敢えて駅から離れてコストを抑えることもできます。
固定資産税がかかる
- 都内駅近だと100㎡で5,000万円程度かかります。固定資産税は大体1.4%程度なので、年間70万円程度の税金がかかります。
総額が大きくなる
- 事業開始初期は手元資金に余裕が少ないので、資金繰りが厳しくなります。最終的に売却すれば回収できますが、それまでの期間は多額の借り入れをする必要が出てくるので負担が大きいです。

事業開始に必要なお金を抑える
- 土地は自分のものではないので、土地購入費用が丸ごとかかりません。地代は必要になりますが、購入と比較したら微々たるものです。
固定資産税がかからない
- 土地の所有権はありませんから、固定資産税は地主が払います。地代として一部負担することになりますが、これも購入と比べたら微々たるものです。
いい場所が出やすい
- そもそも「借りたい人がいるような場所」なので、立地が良いケースが多いです。
期限がある
- 借地借家法で借地人の権利は厚く保護されてます。旧法でも新法でも普通借地権は20-30年の期間が保証されており、さらに満了後の更新についても「正当な理由」がないと拒否できない法律になってます。
自由がない
- 増改築については地主の承諾が必要となります。承諾を得るのに費用が掛かるケースもあります。
- 上物の売却を考えた場合にも、利用の制限があるため「売りにくい」という不便さがあります。
資産として残らない
- 何年契約を続けても、その土地は自分のものにはなりません。出口戦略として売却を考えるなら、「不自由さ」と「残らない」点をよく考慮する必要があります。

きれい
- 見た目もよいですが、何より当面は故障や破損といった心配がないというのが最大の長所です。
- 古くなるといろいろな修繕費がかかりますが、10年程度はほとんどノーケアでいけるんじゃないでしょうか、今時の設備なら。
人気
- 新築物件は人気があります。「新築じゃなきゃイヤ！」という人は一定数いますし、同じ条件なら新築が選ばれます。
- 客付けも楽で安心です。ただし、一度入居したらもう新築ではないので、新築プレミアムがはがれた後の家賃や人気具合を想定しておく必要があります。
高い
- 新築プレミアムがあるので、物件価格自体が高めになります。
- 入居すると、期間が1年でも「中古」になるので、価格の下落幅が大きいです。
- 分譲モノの新築には広告宣伝費等が上乗せされてるので、初年度の値下がり率が一番大きいです。
場所が悪い場合が多い
- これは一概には言えませんが、いい場所はすでにおさえられているので、新たに建てる場合はちょっと奥まった場所が多いです。
- 将来的な土地の価値を考えると、よく検証する必要があります。

安い
- 築40年以上のいわゆる「ボロアパート」ですが、リフォームすると外見上はそれなりに見えます。その割には安いです。土地代が8割とかで、上物はかなり安くなってます。まぁ、古いですからね。。
広い
- 昔の敷地なので、敷地がゆったりとられているものが多いです。
- 後々建て替えなど考える場合にも、やりようによっては収益を大きく増やせます。
ボロい
- 見た目のボロさはリフォームでなんとでもなりますが、筐体や水回りが「末期状態」である可能性があります。この場合もリフォームはできるのですが、かなりコストはかさみます。
住んでる人
- ボロいと家賃も周辺相場より低くなるので、住んでいる人もちょっと手ごわい人が多くなる傾向にあるようです。
- 購入前にどんな人が住んでいるかはわかりますから、必ずチェックする必要があります。
割といい場所
- 古いゆえに、いい場所にあるケースが多いです。
- 昔は街はずれのアパートだったのに、40年の時を経て周辺が開発されて、今では場違いなほど駅近、なんてケースはよくあります。