不動産

横浜 繁華街近くの新築一棟アパートを検討した時の話

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不動産

一棟目は決めてしまったので、今更振り返ってなんの役に立つの?とも思うんです。

でも、すぐ忘れてしまうタチなので、当時どんな判断をして今振り返るとそれはどうだったかを検証するというのはとても大事です。

賢い人は過去の経験をキッチリ頭にため込めるらしいです。

人間、必死に夢中でやったことは忘れないと言いますが、いや、時間が経つとあやふやになってきませんか(笑

僕のスペックでは復習しないと忘れます!

過去に書いた記事に付箋で反省コメントしてみます。

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物件概要

  • 横浜 石川町 徒歩15分
  • 1R×8部屋(16平米+ロフト) 
  • 物件価格 6,400万円
  • 年間家賃収入 550万円
  • 平均家賃 5.7万円(ウチ共益費2,000円)

横浜にあまり詳しくないんですが、中華街・山下公園・港の見える丘公園あたりは「生活圏」に入るような場所です。

大きな繁華街がある、ただし駅からは遠い。

駅から遠いのはいいけど、家から遠いのは意外と困るかも。

ほとんど管理会社がやってくれるけど、いざという時は自分でなんとかするしかない。

慣れない一棟目は近い方がいいなと思います。

あまり近いと治安も悪そうですし、うるさそうですから、15分とはなんとも絶妙な距離。

そして価格は6,400万円で8部屋。価格の割に部屋数の多い仕様です。

つまり部屋が狭いんですね。

単身者からすると、このほうがいいような気がします。

若いころを振り返っても、家なんて寝るために帰るだけで、自転車で通勤できる人とかうらやましかったなー。

いやこの間取り、駅前の狭小地に乱立してる典型的なワンルームの仕様です。

ロフト以外、キッチンやバストイレを除くとスペースが3畳くらいしかない、ホント寝るだけの部屋。

であれば、もっと安くないと。。

よーく考えました。

毎度ながら、これが余計な工程なのかもしれません。

考えるから一歩が踏み出せないという。。

でも、これが楽しいわけで、やめられません!

土地価格はどれくらい?

大体14万/㎡くらいの地域で土地の広さは130㎡なので土地だけで1,800万の価値があります。

保証はないですが同じ値段で売れるとしたら、回収しなきゃいけないコストは6,400万-1,800万で4,600万円ということになります。

いやちょっと待て!横浜の繁華街に近くて、平米単価14万というのは安すぎないか?

相応の環境と考えた方がいいでしょう。なんか曰く付きとか。

近隣の路線価から見ても安いです。現地見ないと危ないパターンですね。

今の新築時想定家賃で年間550万円です。

単純に計算すると8年で回収できることになります。

んー、悪くない。

だ、大丈夫か。。

家賃は妥当なの?

次に気になったのは家賃です。

この物件、16平米なので5畳程度の部屋になります。

ロフトがついているのでさほど無理はないのかもしれませんが、今時の部屋としては結構、結構狭い部屋です。

16㎡と言っても、区分が16㎡です。

つまりキッチンやバストイレ、玄関とか含めて16㎡なのでめちゃくちゃ狭い!

これは避けた方がいい物件!だと思う。今は。

周辺家賃は不動産サイトでいやというほど見れます。

周辺で、築5年以内でもっと広い木造アパートを片っ端から拾っていくと、「5万円」が平均でした。

ちょっと意外なほど低かったんですが、それより件数の多さが気になりました。

競合が多くて、さらに安い。。。どうなんだこれは。

おぉ、我ながらまともな判断を。。

でも、ほしいほしい熱がピークだったら、最初の勢いでパクっと食いついてたかもしれません!

ホント冷静さは大事。

最初は5.7万でいけるんでしょうが、2巡目、3巡目となると「5万」だと思ったほうが良さそうかなと。

そうすると、年間480万円の収入となります。

ここから管理費3%と固定資産税を考慮すると、、、、回収は11年くらいですかね。

いや、そこに鬼の空室率が乗ってくると思うよ、キミ。。

買ってもよかったかも

結論としては見送ったんです。

16平米というのが、どうしても将来性を感じられず。。。

「住むのは自分じゃない」というのは忘れないようにしてるんですが、やはり20㎡以下というのは「場所」にプレミアムがないと成り立たないと思いました。

天下の石川町でも、15分坂を上った先にある物件にはそこまでの吸引力はないのではないかと思いました。

ただ、、、価格といい、場所といい、設備的にミニマムにした感じといい、結構いい物件でした。

買ってもよかったかもなー。。。

まぁ、どうなるかは実際買ってみないとわからないわけですが、自分の限られた与信を敢えてこの物件で消費するのは、、、もったいないかなと思います。

成功する確率で見たら、もっとマシな物件はそこら中にあります。

それこそネットで探したって簡単に見つかる程度の条件です。

安易に飛びつかなくてよかった。

ではまた。

余談 最近気になる

データのバックアップ用に買っておきたいです。

充電は、もはや「ケーブルをさす」なんてめんどくさくて。。

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あとはバッテリーですね。PCにも給電できる頼もしいヤツです。

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