一都三県、新築一棟アパート、単身者向け、駅10分程度、となると物件が驚くほど似通って来ます。
一体何を以って判断するのか？今の自分の軸は何なのか？今まで見送り続けてきたのはなぜなのか？
ちゃんと書いておかないとすぐ忘れてしまうので、頭の整理を兼ねて今時点の考えを残しておきます。
建物
2階建8部屋から10部屋の物件が多いです。
部屋数が違えば年間収入も変わるので、物件価格÷年間収入で見る表面利回りが一つの基準になります。
どの物件もちょうど8%前後になってます。なんとなく暗黙の合意ラインなんですかね。。。
でもこれって、周辺の家賃相場を反映してないと意味ないですよね。
近所の新築アパートが５万で貸してるのに、家賃６万前提の表面利回り出されても、困っちゃいますよね。。。
これは現地を見に行くのと、不動産サイトで賃貸情報を漁るしかありません。
あと、木造だと３階建て物件も結構あります。
これは面白いですね。
３階なので、マンションの様にエレベータが無くても大丈夫なので維持費がかかりませんし、土地は小さくとも部屋数が確保できます。
容積率の問題があるので場所が限られますが、投資効率は上がります。
僕の望む姿は、周辺の平均家賃より１割高いくらいの範囲で8%になるとうれしい。
かつ3階建てなら。。。ないかな。
場所
これまで見たのは埼玉か神奈川の物件です。
駅からは10分程度。5分以内で条件にあう物件にはまだ出会ってません。
逆に15分クラスの物件でも同じくらいの値段になってます。
意外と「バス停が近い」をウリにしているケースが多いのが意外でした。
飲み会の帰りにバスとか、、、と思ってしまいますが、住むのは僕じゃないことを忘れないように。
ただ、人口減少にともない利便性の低い場所の価値が落ちる傾向は続くでしょう。
通勤が減った現在、駅チカにこだわる理由なんてない気もしますが、やはり商業施設や商店街は駅チカにしかできません。
そういうものに魅力を感じる人のほうが、相対的に多いのかなと。特に単身者なら。
だから「駅から近い」にはまだこだわりたい。
部屋
広さは18㎡～25㎡といったところです。単身者だからこんなもんでしょう。
ロフト、独立洗面台、コンロが２口（これは珍しい）、宅配ボックス、防犯カメラ、浴室乾燥、モニタ付きインターフォン、このへんは新築なら当たり前の様に装備されてますね。
自分が学生の頃を思い出して、「いらんのでは？」なんて思ってしまいますが、これもまた「住むのは僕じゃない」ということで。
「デザイナーズ」という物件もありました。
僕が住みたいくらいの物件だったので、買うつもりで前のめりになりましたが価格で折り合いが付きませんでした。
利回りで8%以下の物件で。。。
家賃もデザイナープレミアムコミコミだったので、やめました。
紆余曲折ありましたが、20㎡ロフト付き、それ以外はシンプルであることが一番かなと。
構造はどうしようもないのでロフトはほしいですが、あとは事務所みたいな部屋でＯＫ。
シンプルだと修繕とかリフォームとかの手間が全然違うとおもいます。
家賃
これまで出会ったのは５～６万の物件です。
大家さんは滞納リスクを考慮しないといけませんが、安ければ滞納しないというわけでもありません。
ある程度しっかり収入のある人が集まる価格帯として、神奈川・埼玉で5～6万というのはいい線かなと。
実態は神奈川の方が高いですね。横浜市とさいたま市の差ってそんなにあったのか！と新たな学びです。
そのへんはこの「翔んで埼玉」に詳しいです。
埼玉、近いから結構よくいくのでおもしろかった！
話はそれましたが、周辺と違和感のない５～６万の家賃、が理想です。
詰まるところ。。。。
こんなにあーだこーだ言ってるから決まらないということですね。
大外れ、というよりはニアミスと言う感じで、あとちょっとで希望に届く物件は何度か出会いました。
が、成約しませんでしたね。。。
焦る必要はありません！と言い聞かせながら、引き続きいろんな物件を見て、知見をためていきたいなと思います。
ではまた。
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