不動産

「まずはアパート一棟買いなさい」を1年後に読み返すと。

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不動産

いい物件は座してのんびり待つスタンスですが、興味があるうちに勉強もしておかないといけません。

何事も知りたいと思った時が吸収力maxなので、最大限活用します!

そんな勢いで読んでみたのはこちらの本。

まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意

初心者がまず手に取る本として有名だそうで。(というネット記事を鵜呑みにして買いました。。)

確かに背中を押してくれそうな本でした。

ただ、前提として書かれてる利回りや条件が、なかなかお目にかかれる水準じゃ無い感じで。

それはつまり、僕の探し方が違うということなのかも知れませんが、考え方は参考になりました。

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不動産のメリットとはなにか

リスクが比較的低い

不動産というと、金額も大きいのでなんとなくリスクが大きいイメージがあります。

実態としては家賃が急落することはめったにありません。

火災等で損害を被ることもありますが、保険でカバーすることができます。

株式だと○○ショックで1日にして10%吹き飛ぶこともありますが、不動産は良くも悪くもそんな流動性はありません。

リスクの大きさで言うと 「FX>株式>不動産>債権」 というのは確かにそのとおりかなと。

自動操縦ができる

「チームを作る」と表現されてました。

客付け、管理、リフォーム、それぞれのプロを見つけて任せることで自分が何もしなくても事業が回るようにすることが可能です。

太陽光ほど単純ではありませんが、多くの大家さんはお任せで事業を回しているのもまた実情で、そのための事業者(管理会社)はたくさんあります。

その中から良い業者さんを見極めるのは、、、、至難の技のような気がしますが。

そこは出会いと場数ですかね。

借り入れで自己資金にレバレッジがかけられる

土地と上モノを担保に借り入れができます。もちろん本人の与信が必要なので、しっかりした収入源が確保できていないといけませんが、株式とは異なる部分です。

借り入れによって自分の持っている現金以上の投資が可能になります。

そして返済は運営している不動産からの家賃収入で支払います。

つまり、自分の手持ちは一切減らすこと無く、自分の「信頼」だけで投資ができるわけです。極端なケースですが。

気をつけること

入れ込まない

アパートは人に貸すものです。入居者が満足することが最優先です。

満足のポイントは設備なのか家賃なのか場所なのか、そこは人それぞれです。

気をつけなければいけないのは、「自分が欲しい物」を求めないことです。

こだわりの設備にお金をかけても家賃が上がってしまっては、それは入居者の満足を満たせてない可能性が高いです。家賃という面で。

利回りを基準にぶれない

物件はいくらでも出てきます。古い家が壊され、新しくマンションやアパートがどんどん建設されていきます。

人口は減りますが、その分より需要の高い場所に絞って物件が建築されるようになってきています。

「コレを逃したら次がない!」と焦って利回りを妥協して買ってしまうとリカバリーが利かなくなります。

100点を目指していたら決められないのですが、利回り部分だけはブレないように判断する必要があります。

管理費安くてもリフォームが高いところはダメ

管理会社が信用できるか、という点に尽きるのかと思います。

リフォームのたびに相見積とってたら管理会社嫌がるでしょうしね。

そんな相互不信で何十年という経営はシンドいです。

どうやったら「良い管理会社」に出会えるんでしょうかね。

少なくとも、契約開始時にはわからないリフォーム費用についても、最初の業者選定時に検討項目に入れておく必要があるんでしょうね。

忘れそう。。。

所感

利回り15%~20%を狙いたい!とありました。。。

あります??そんな物件。

また冒頭に戻っちゃいますが(笑

自分の不動産運営の「チーム」ができていて、物件数を積み上げることで当たり外れのブレを吸収できるぐらいまで大きくなればそんなことも可能なのかなとおもいました。

最初の一歩にこの水準を求めると、永遠に一歩が出せないかな。。

1年後の所感

あれから1年経って、いろんな本も読んだし物件も見たし不動産屋さんと話もしました。

やっぱり利回り15-20%って、地方の築古くらいしかないですね。

空室率考慮するとあまりいい投資とは思えないかな。。

比較的リスクが低いというのはその通りだと思います。

客付けに苦労しない「場所」「設備」「管理会社」をきっちり揃えれば、表面利回り7-8%でも全然アリかなと。

毎年手元に残るキャッシュは僅かですが、しっかり物件と土地が残るので、表面利回りだけでは見えない魅力があります。

目先すぐにお金持ちになるというよりは、20年後にお金持ちになる仕組みというか。

だから早めに始めないとおじいちゃんになっちゃう

と言って、まだモジモジしてますが。。

ではまた。

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たいぺろ投資雑記

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