ネットで調べたらすぐわかるんですが、すぐわかるせいかすぐ忘れます。。
業界にいて毎日にらめっこしてたら「標準語」になるんでしょうけど、なかなかしみ込んでこないんですよね。。
とはいえ、漠然と物件の数字を眺めていても見えない部分もあるので、ぱっと見でわかる数字があると便利は便利なんですね。
と最近思うようになりました。
そんなワードが「ROI」と「CCR」です。
ROIとは
ROIとは「Return On Investment」の略です。
日本語にすると「投資利益率」となります。計算式は以下のとおり。
ROI ＝ 年間キャッシュフロー（CF） ÷ 総投資額
年間CF ＝ 年間家賃収入 ー （年間ローン返済額 ＋ 年間経費）
その物件に投じた投資総額を何年で回収できるかがわかります。
ROI 10%の物件なら10年で投資額を回収することができますから、11年目以降は年間キャッシュフローがそのまま利益になることになります。
なかなかそんな好条件ないでしょうけど。
CCRとは
CCRとは「Cash On Cash Return」の略です。
日本語にすると「自己資金利益率」となります。計算式は以下のとおり。
CCR ＝ 年間キャッシュフロー（CF） ÷ 自己資金額
年間CF ＝ 年間家賃収入 ー （年間ローン返済額 ＋ 年間経費）
その物件取得に投じた自己資金を何年で回収できるかがわかります。
不動産投資を全額自己資金でやる人なんてほぼいません。
いかに融資をうまく活用して、家賃収入で返済＋利益を狙います。
しかしながら、物件取得にあたり頭金は必要になるので、この頭金（自己資金）を何年で回収できるかという観点です。
自己資金以外は「借りたお金」でかつ「返済は家賃から」なので自分の懐は痛んでません。
自分の財布への影響だけを見た指標といったところですかね。
頭金2,000万円払って、年間CFが400万の物件だったら、CCRは20%ということになります。
5年で自己資金は回収して、あとは利益ということになりますね。
こちらも、なかなかそんな好条件ないでしょうけど。
目安は？？
ROIだCCRだの指数はなんとなくわかっても、その相場観がまったくわからないと宝の持ち腐れというものです。
とはいうものの、なかなか一概には言いにくいようです。
例えば先のケースで、頭金を40万しか入れないほぼフルローンの投資だとしたら、CCRなんて1000%になりますからね。。
物件の場所や古さにもよるので、条件の似た物件で横比較するしかなさそうです。
楽街の動画で「新築ならCCR20%はないと投資しません」って先輩大家さんがおっしゃってました。
結構ストレスかけた上での20%なので結構厳しいですが、それぐらいの心意気で物件を見ないと「ほしい欲しい病」で周りが見えなくなるという意味だと思いました。
実際いろんな物件検証してみると、なかなか都内でCCR20%を超えるような物件ってないんですよねー。
頭金10-20%でCCR20%を超えるような物件は、もはや他と比べたら異常値と言えます。
でもこの「異常値」をあぶりだせるかどうか、が大事なんですよね。
焦らずあきらめず、地道に「異常値」に出会うのを待とうと思います。
ではまた。
おまけ お気に入り紹介
お気に入りのビール用グラスですが、もう一回り大きいのが欲しい。
いろんなサイズをそろえたくなるくらい使い心地がよかったです。
ただし、扱いに気を遣いますが、、、補って余りあるよさ。
そしてビールは最近これがお気に入り。
糖質ゼロでもビールの味がすると思う。
つまみもできるだけ健康に寄せて。
健康気にするならビール飲まない方がいいし、つまみも余計な間食だし。。。
でも、やめたくないから、やめないながらも健康寄りの選択です（笑
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