不動産投資のアイディア気になる

ちょっと変わったアパートを見つけた

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不動産

不動産熱が上がってきてますが、ここは冷静にまずはできるだけたくさんの物件を検証してみようと思ってます。

1年前に「一棟アパート欲しい欲しい病」にかかっていたので、いったん頭を冷やすために具体的な検討からは離れていたんですが、物件の検証だけはちょくちょくやってました。

これは今も続けてるんですが、ちょっと珍しい物件に出会いました。

もちろん、不動産に同じ物件は二つとないので珍しくて当たり前なんですが、チョットほかにない条件がついてました。

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都市計画区域内だった

都市計画区域?なんて、気にしたこともありませんでしたが、都市計画とはこういうことだそうです。

都市の持続的な維持・発展を図るために、都市の営みを空間的かつ計画的に制御・コントロールするための総合的な公的・社会的システムである

コトバンクより

言葉で言うと難しいですが、広い道路ができたり大きな公園ができたりするのは、長期的な設計図に基づいて用地の整理がされて初めて工事がスタートします。

この長期的な設計図が都市計画ということなんですね。

そもそも、自宅を持っていると毎年固定資産税を払ってますが、それが都市計画区域内なら「都市計画税」なるものも同時に払ってたんですね。

全く意識してませんでしたが、固定資産税が評価額の1.4%程度、都市計画税は0.3%程度かかっているそうです。

へー、勉強になりますねー!

で、今回見つけた物件は、この都市計画でいずれは広い道路になる場所に立っている一棟アパートでした。

都市計画区域内にある建物を買ったらどうなるのか?

全然知りませんでした、こんな条件が存在するなんて。

でも、これって重要説明事項になるので、販売者は告知義務を負うのだそうです。

だから、たまたま出会わなかっただけなのか、あるいは契約の段階までいかないと聞けない話なのか、よく分かりませんが今回初めて出くわしたパターンです。

単純に考えると、近い将来に取り壊しになる建物を、「買うわけないでしょ」ということです。

ところが当然そんな条件ならみんな立ち退きません。

都市計画は頓挫するでしょう。

なので、国が「収用」するのだそうです。

端的に言うと、通常は土地を国が買い取ってくれるのだそうです。

二束三文で半ば没収みたいな条件かと思いきや、路線価に基づいてきちんと査定するそうで、ケースにもよりますが市場価格よりも高く買ってもらえた実例もあるようで。

さらには、その地で事業を営んでいる場合は、別の場所で同等の事業を継続できるだけの保障もあるそうです。

さらにさらに、賃借人の退去についても、引っ越し代や見舞金的な対応まで実施され、立ち退きのための費用は行政が出してくれるということです。

金額は「時価」なのでいろんなケースがあるでしょうけど、対応してくれることに関しては、行政の説明資料にも明記されてます。

それって実はすごいことじゃないかと思う

国の買取が決まってるということは、すなわち出口戦略が保証されてることを意味します。

不動産ビジネスは、何年か賃貸運営を継続してローンを返しつつ、わずかながら手残りを得るという「ほそぼそ―」としたビジネスが続きます。

そして何十年かして、物件を自分のものにすることで大きな利益が得られます。

ところが、何十年も経ったアパートが売れる保証はありません

誰も買い手がつかず、入居者も減っていったら、とんでもない負の資産になるリスクを秘めています。

このリスクが「ゼロ保証」というのは、これは通常ありえない物件です。

おもしろい!

ただし、いつになるかわからない(笑

ただ、そんな物件なら人気になって、それ相応の価格になっているはずです。

今回見つけた物件はそれほど価格に乖離がありませんでした。

というのも理由があって。

この「都市計画」、実現するまでに30年とか40年とかかかるそうです(笑

なんでも、「計画決定」「事業決定」の2段階があって、計画決定で「将来道路にするつもりだからねー」ということは発信されます。

が、実施するかどうかはまだ決まってません。

イケイケどんどんの1970年代に立てた計画が、現在にあうわけないですからね。。。

当然無駄な道路は作らないように見直しもかかっていて、都市計画地域から外れるケースもよくあるそうです。

「事業決定」まで行くとこれは確実に実施されるわけですが、これが出ると、その対象地域は新規に売買ができなくなるそうです。

買えんやんか(笑

そんな水物条件なので、あまり価格に反映されないんですね。

でも、諸条件考慮すると30年でも持っていられそうな物件なので、持ち続けてもいいし、途中で立ち退きになったらそれもヨシと考えると、結構いい物件じゃないかなーと思った次第。

さてどうなんだろうな。もうちょっと調べてみよう。

ではまた。

おまけ お気に入り紹介

お気に入りのビール用グラスですが、もう一回り大きいのが欲しい。

いろんなサイズをそろえたくなるくらい使い心地がよかったです。

ただし、扱いに気を遣いますが、、、補って余りあるよさ。

そしてビールは最近これがお気に入り。

糖質ゼロでもビールの味がすると思う。

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【フレーバー】雑味のない澄んだ麦のうまみが感じられる、飲みやすく、飲み飽きない味わい。

つまみもできるだけ健康に寄せて。

健康気にするならビール飲まない方がいいし、つまみも余計な間食だし。。。

でも、やめたくないから、やめないながらも健康寄りの選択です(笑

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おやつはもちろん、サラダなどのトッピングとしても お楽しみ頂けます。美味しく手軽にお菓子感覚で食物繊維を取る事が出来ます。

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