１－３月の異動期も過ぎ、いったん人の動きも落ち着いた感があります。
僕の経営するアパートは、幸いにしてこの期間での退去はなく、約半年ほど満室が続いています。
ありがたい話です。
つい10か月前は空室が4部屋もあって、初月フリーレントを付けたり追加AD出したりと、なんかあたふたしてたんですが、一時的なものだったようで安心しました。
気づけば会社を設立してから1年が経過し、設立や物件購入に関するドタバタも一通り経験して、これからは毎年決まったサイクルの繰り返しになります。
このサイクル、ほっとくと簡単に崩れるので、いかに満室状態を長く継続するかが当面のミッションとなります。
ネット無料とか、防犯カメラとか宅配ボックスとか、一通りメジャーなものは設置しました。
あとは何ができるんだろう。
採算をよくするアプローチ
経営を改善するためにできることは2軸だと思います
①長く住んでもらう
クリーニング（3万円）や補修（1万～10万）、募集AD（6万）、空室期間（6万）が回避できます。
非常に影響が大きいです。
②高く貸す
物件の条件や環境、周辺相場と比較して妥当な家賃になっているかどうか。
家賃に上積み余地がないか、常に確認しておく必要があります。
入居中に値上げは難しいです。
新入居もしくは更新時の改定となるので、あらかじめ相場観を持っておかないと入居者が集まらない可能性もあります。
長く住んでもらう
満足度向上のために、宅配ボックス・無料インターネット・防犯カメラを設置しました。
半年経ちましたが、感想としてはこんなもんです。
宅配ボックス
たまに、、、使ってる感じです。
屋外で地面直置きタイプなので、下段の荷物はちょっと扱いづらそう。。
もうちょっと、台みたいなものの上に設置できればよかったんですが、それなりにしっかりした台じゃないとバランス崩して危ないので、いったんはこのままで。
まぁ、使ってる人もいるのでそれなりには役に立ったのかな。
募集要項に「宅配ボックスあり」と書けるのが魅力ですかね（笑
無料インターネット
毎月1.7万円くらい負担してるんですけど、なんと、wifi機器設置できた部屋はたったの3部屋！
時々「無料だよー」という案内チラシ投函してるんですけど、皆さん関心ないようで。。。
今時の若い人はモバイル通信で事足りるんですかね。
在宅時だけでもwifi使えば、毎月のスマホ代安くできるのに、なんでだろ。
たぶん想像ですが、利用開始には工事のおじさんが部屋に入って1時間くらい作業する必要があるので、ここが忌避されてるんじゃないかと思います。
半分くらいは女性の入居者ですし。
まぁ、退去のタイミングで気長に工事を進めていこうと思います。
募集にはしっかり「無料インターネット」って書けますし。
防犯カメラ
事件とか起きてないので、住んでる人は特にメリットを感じることはないでしょう。
が、オーナーとしては非常に役に立ってます。
粗大ごみの放置とか管理会社の清掃状況とか、あるいは宅配ボックスの利用状況とか、いろんな現地の情報がリアルタイムで確認できます。
先日も放置自転車があったので、管理会社に連絡して対応してもらいました。
近いですけど、わざわざ現地行かなくてもいろいろ確認できるのは非常に便利です。
そして、万一事件が発生した場合には、何時にどんな人が出入りしたか、動画が残っているので、すぐにログを辿ることができます。
1万円くらいのカメラですが、超絶優秀です。
高く貸す
家賃が妥当かどうか。どうやったらわかるんでしょうか。
不動産屋に聞くのが手っ取り早いですけど、たぶん安めの価格を言われるのではないかと。
その方が客付けしやすいですからね（笑
僕は不動産サイトで近隣の物件情報を収集してます。
SUUMOで条件登録すると、物件が出るたびにメールで通知してくれます。
半年くらい記録をためていったら、大方周辺の類似物件がリストアップできました。
広さ・駅からの距離・築年・向き・階数・設備・周辺環境、あと写真の印象、そして家賃をひたすら集めてみると、大体家賃相場が見えてきます。
見た目の割に家賃が高い物件は、頻繁に募集が上がってたりします。
満足度が低いんでしょうね。
一方、ここ良いな！と思う物件はなかなか出てきません。
退去が出にくいんでしょうね。
とかとか、いろいろ見比べてみると、ウチの家賃は1,000円くらいは上げる余地がありそう。
ホントは3,000円くらい行けそうだと思うけど、、そこは控えめに（笑
月額1,000円上げても、年間1.2万円です。
かたや、退去が発生した場合には、清掃・募集・空室で10万以上かかります。
やっぱり長く住んでもらうことが一番だなと思いました。
ではまた。
余談 最近気になる
データのバックアップ用に買っておきたいです。
充電は、もはや「ケーブルをさす」なんてめんどくさくて。。
あとはバッテリーですね。PCにも給電できる頼もしいヤツです。
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