オーナーになったのは2022年5月ですから、まだ事業を開始して2か月なんですが、ちょっと困ったことになりました。
そう、不動産最大のリスク、空室です。
空室が想定外に重なって、なんと13室のうち3室が空き！
さらに8月にもう一部屋退去連絡があり、いよいよヤバいんじゃないかとちょっと心配になってきました。
ざっくり諸条件
物件自体はこんな条件です。
- 木造2階建て 築8年 13部屋
- 都内市部、最寄り駅10分以内
- 平均家賃 6.2万円
- 間取り 1K 平均25㎡
周辺の物件と比較して家賃は「並み」、ただし広さが周辺物件より少し広いです。
過去8年の賃貸実績を見たところ、なんと97%の稼働率でした。
13部屋×12か月×8年＝1,248 ですから、全期間空室なしなら1,248コマ賃貸ということになります。
稼働率97%ということは、1,210コマは入居があったということです。
逸失収入は8年間で38コマ×6.2万円＝236万円
年間で5コマ、30万円程度ということになります。
今起きてることは？
もともと4月で1室退去されてました。
異動期直後だったので痛かったですが、ご本人も転職して新たな地で生活を始めるとのこと。
まぁ、そのうち決まるかなと思ってました。
すると、6月、7月と立て続けに2部屋退去が決まりました。
こちらも転職と結婚ということで、おめでとうございます！という感じ。
でも参ったー、3部屋も空いてるーと思ってたら先日連絡が。。。
8月に退去される方がいらっしゃいます。
まじかー！もーやめてー！
なんとその間、一部屋も入居がついてません。。。
コマ数でいうと、8月末時点でこうなります。
部屋A（4月退去）：▲5
部屋B（6月退去）：▲3
部屋C（7月退去）：▲2
部屋D（8月退去）：▲1
なんと、所有して早々に▲10コマもくらってしまってます。
過去実績の2倍が確定と。。。
なんてこった。
なにか変なこと起きてる？？
すごくうるさい住人がいるとか、悪臭がするとか？？
管理会社にしっかり何度も確認してもらいましたが、そのような状況はないようです。
現地を外から見ても、汚れとか散らかりといったような「荒れ」は見られません。
退去する方に理由をうかがってますが、いずれも転職や同棲・結婚といった前向きなものが多く。
退去する部屋の位置も散らばってますから、特定の部屋がうるさいとかそういったものでもなさそう。
さて、、、どうするか
管理会社さんも心配してこまめに情報をくれます。
定量的に測れる「問い合わせ件数」「内見数」をしっかり追いかけてるんですが、結構件数はあります。
じゃあ、部屋がイヤってこと？？？
入居を見送った方の声としては「間取りが使いづらそう」「日当たりがイマイチ」といった構造の話が多く、ちょっとすぐに対処できないものが多かったです。
困ったなー、と思ったんですが、
まぁ、こういう時期もあるか！
と慌てないことにしました。
ここで家賃下げたりADを過剰につけたり、あるいは入居条件緩和したりというのはちょっと慌てすぎかなと思います。
収支が耐えられるなら、しばらく気絶でもしていよう！
収支は耐えられるの（笑
耐えられてませんけどね（笑
ざっくりいうと、毎月ローンの支払いが50万円あります。
平均6.2万の家賃なので8部屋埋まっていれば何とかなります。
13部屋のアパートなので、なんと5部屋の空きでも耐えられる！
まぁ、目先の計算はそうなんですが、固定資産税や事務手数料やADを考慮するとやっぱり10部屋は埋まっていてほしい。
空きは3部屋まで！
なんか目線が低くなってる（笑
でも、実際の耐性ってその状況になってみないとわからないので、奇しくも事業開始早々にストレステストを実施する羽目になりました。
意外と耐性ありそうで安心しました。
ではまた。
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