ホントみなさんいろいろよく考えておられます。
誰もが取り組みやすい新築には当然ながら相応のプレミアムが乗ってます。
じゃ、逆にプレミアムが剥がれ切った古〜い戸建をやす〜く仕入れれば、安い価格で貸しても新築と同じくらい利益が出せるぞと。
さらには、自分でちょっと手直ししたりできれば、頑張った分だけ高く貸せるんですね。
新築は価値Maxから始まりますから、素人が余計なことすると価値が下がります。
努力がそのまま評価になるなんて、夢がふくらむ話じゃないですか。
たまたまボロ物件を見つけて、心が揺らいだお話です。
ボロ過ぎてビビる
たまたま近所を散歩してたら見つけた物件でした。
立地は申し分なしです。
駅前、公園、スーパー近い
住宅街で、周辺は立派な戸建だらけ
パンチが効いてたのはその外観。
ボロ過ぎ！
カベはひび割れカビが生え、窓は割れてなくなってます。
窓から中を覗くと、なんと空が見えます（笑
屋根に大きな穴が空いてる。。。
ハッキリ言って、お化け屋敷でした。
なんで閑静な住宅街の中に、こんな建物が残ってたんだろう。不思議な物件でした。
これだけ酷いなら
以前本で読んだんですが、木造なら大概の構造課題には対処できるという話がありました。
この有様は悲惨ですが、リフォームして新品同様にできるかも！
そして、これだけ酷い物件だからかなり安いはず。
ここに商機アリ！と思い、いろいろ調べてみました。
出足で躓き、いや、目が覚めた
なんと、そもそも価格が4,000万円！でした。
全然安くないじゃん。。
そう、ボロ戸建作戦は土地も安くないといけないんです。
立地からして、土地だけでそれぐらいは当然です。
4,000万の土地に1,000万でリフォームしたとして、5,000万を回収するにはどれくらいかかるんだろう。。
10年で利益が出るようにするには、家賃42万／月の物件にしないと（笑
土地は残るので、リフォームの1,000万を回収できればいいという考え方もできますが、土地代を払い続けてもはや稼いでるのか浪費してるのか、よくわからなくなります。
これなら普通の一棟アパートやるのと変わりません。
いや、アパートの方が戸数分散されてる分安全性が高いかも。
最近あまり聞かなくなりましたが、リスクも結構ある投資
ボロ戸建て投資って、2年前くらいに結構流行った印象があります。
投資総額が安く、そのおかげで少し手を加えるだけで数十パーセントの利益が実現するボロ戸建ては、見たところ非常に夢があります。
しかしながら、その実結構リスクはあるようで。
- 修繕リスク
- ボロですから修繕は前提なんですが、自分に見る目がなければリフォーム会社のいうがまま、あっという間に数千万の修繕費が発生します。
- 見えない屋根裏・床下や水回りの傷み具合によって、外観には見えない修繕費が嵩む可能性があります。
- 客付けリスク
- ボロで放置され、しかも激安ときたらまず人気のない場所です。それでも入居したいと思うようなスペックなり家賃にしないと、空室が続くことになります。
- 戸建なので一度空室になると収入はゼロです。リフォームにお金をかけてしまうと危険です。空き家でほっといても痛くない程度で仕立てないと、負動産と化します。
- 災害リスク
- リフォームをしても骨格が弱いです。万一地震や火災が発生した場合、新しい家より大きなリスクをはらんでいます。資産保全もそうですが、何より人命第一です。
投資総額は抑えられるので、基本現金一括で購入することになります。
そのため負うリスクは自分の払ったお金の範囲内なので安心感はあります。
が、見る目がないと「全然安くないボロ戸建て」に自己資金をつぎ込む羽目になる可能性があります。
それを頭金にアパートローン組んだ方が、スジが良い場合もありそうだなと思いました。
ではまた。
余談 気になるアイテム
健康診断の結果が出て、年々悪化する数値に苦い思いをするんですが、食生活の見直しはもはや必須のお年頃です。
いや、気付くのが遅かった。。
コレステロールとか中性脂肪とか、痛くも痒くもないから気にしてませんでしたが、やっぱり野菜はとらないといけません。
悪玉コレステロールには食物繊維
中性脂肪は運動で下げる
1年間トレーニングを続けたら、中性脂肪は2/3まで下がりました。
ランニングは膝を痛めた
気持ちが先走って、さっそく夜中に走ってみようかなんて思うかもしれませんが、ゆっくり始めたほうがいいです。若くない場合は（笑
僕は加減なしに走って、三日で膝を痛めました。歩けないくらいに。。。
ガチガチに固めてしのぎましたが、過信はいけませんね。もう若くないんだと。。
ご注意ください。
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