不動産気になる

久しぶりにいい物件がでてきた!

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不動産

1棟目を購入してから早くも1年半が過ぎ、設立した法人も2度目の決算を迎えようとしています。

なんだかんだいろいろ問題は出ましたが、そのいずれも致命的なものではなく、初期対応で解決することができました。

結果、現在は非常に安定した運営状況となっています。

もちろん半年に1回くらいエアコンが壊れたとか換気扇が壊れたとか、イレギュラーな出費はあります。退去も発生するので、その場合は最低でも家賃1か月分程度のコストなり逸失収入なりが発生します。

が、それでも十分補えるだけの月額収入があるので、特段慌てるような事態にはなりません。

うん、当初シミュレーションした通りの結果がでているなと。ということは、同じ判断基準で「次の一手」を検討してもいいのかもな、と考えています。

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久々に良さげな物件を見つけた

まだまだ次の融資が通るほどの実績はないんですが、常々物件は探しています。

ホント、ここ2年程度ですごく物件価格が上がったなと思います。以前は利回り8%の一棟アパートなんてよくあったんですが、今じゃ6%でも高く見えてしまうほど物件価格が上がっています。

土地や建物の価格が上がってるのに、相応に家賃が上げられてないのが一因でしょうね。

そんな中、ちょっと良さげな物件をみつけました。

物件概要

  • 23区内(郊外)、複数路線の接続する駅、徒歩15分
  • 土地150㎡、22㎡×8部屋、築5年 2階建て木造アパート
  • 販売価格1.2億円
  • 年間家賃収入 770万円(表面利回り 6%強)

良い点

  • 最寄り駅の交通の便がよく、駅前も店舗が充実
  • 駅から物件までの道が平たん、現地も4m道路に面しており、接道も問題なし
  • 凝った設計、ダウンライト、ペアガラス、ロフト階段収納等、凝った設計と設備
  • 売主物件=仲介手数料不要

イマイチな点

  • 駅から遠い。。
  • 周辺家賃より5,000円ほど高い

結論見送ることにしてしまった

融資のアテもついてないのに偉そうなことは言えないんですが、現地見たり売主の話を伺ったりしながらいろいろ検討した結果、見送りと判断しました。

判断の決め手は「イマイチな点」の2項に尽きます。

仲介手数料がかからないので、他の仲介物件と比較して利回りが0.5%程度よくなるんですが、それでも7%に届きません。

家賃が上げられるなら利回りはもっと改善するんですが、家賃が周辺物件と比較して高いかな。。

デザインや設備面では訴求力ある物件だったので、それをいくら分のアドバンテージと判断するか、悩ましいところだったんですが、駅からの距離と家賃+5,000円というハンデを、デザインだけで埋めるのはちょっと厳しいかなと判断しました。

たぶんあと5年くらいは問題なく客付けができるんでしょうけど、その先周囲に新しくて設備のいいアパートがたくさんできたら、もはや太刀打ちできないでしょう。

これからはインフレの時代なので、家賃上げは難しくても維持くらいは実現可能かもしれません。

家賃低下を見込まなければ、ある程度の採算は取れるんですけど、まだ1棟しか持ってない僕の体力ではちょっとリスクがデカいなと思い、やめときました。

そもそも、やっぱり今の不動産高騰って、ちょっと異常だなーと思うんですよね。。。

まぁ、そんなこと言ってるとずっと買えない、というのは重々承知ではありますが(笑

ではまた。

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