不動産気になる

久しぶりにいい物件がでてきた!

よろしければ応援お願いします!
にほんブログ村 株ブログ 米国株へ にほんブログ村 投資ブログ 資産運用へ

不動産

1棟目を購入してから早くも1年半が過ぎ、設立した法人も2度目の決算を迎えようとしています。

なんだかんだいろいろ問題は出ましたが、そのいずれも致命的なものではなく、初期対応で解決することができました。

結果、現在は非常に安定した運営状況となっています。

もちろん半年に1回くらいエアコンが壊れたとか換気扇が壊れたとか、イレギュラーな出費はあります。退去も発生するので、その場合は最低でも家賃1か月分程度のコストなり逸失収入なりが発生します。

が、それでも十分補えるだけの月額収入があるので、特段慌てるような事態にはなりません。

うん、当初シミュレーションした通りの結果がでているなと。ということは、同じ判断基準で「次の一手」を検討してもいいのかもな、と考えています。

スポンサーリンク

久々に良さげな物件を見つけた

まだまだ次の融資が通るほどの実績はないんですが、常々物件は探しています。

ホント、ここ2年程度ですごく物件価格が上がったなと思います。以前は利回り8%の一棟アパートなんてよくあったんですが、今じゃ6%でも高く見えてしまうほど物件価格が上がっています。

土地や建物の価格が上がってるのに、相応に家賃が上げられてないのが一因でしょうね。

そんな中、ちょっと良さげな物件をみつけました。

物件概要

  • 23区内(郊外)、複数路線の接続する駅、徒歩15分
  • 土地150㎡、22㎡×8部屋、築5年 2階建て木造アパート
  • 販売価格1.2億円
  • 年間家賃収入 770万円(表面利回り 6%強)

良い点

  • 最寄り駅の交通の便がよく、駅前も店舗が充実
  • 駅から物件までの道が平たん、現地も4m道路に面しており、接道も問題なし
  • 凝った設計、ダウンライト、ペアガラス、ロフト階段収納等、凝った設計と設備
  • 売主物件=仲介手数料不要

イマイチな点

  • 駅から遠い。。
  • 周辺家賃より5,000円ほど高い

結論見送ることにしてしまった

融資のアテもついてないのに偉そうなことは言えないんですが、現地見たり売主の話を伺ったりしながらいろいろ検討した結果、見送りと判断しました。

判断の決め手は「イマイチな点」の2項に尽きます。

仲介手数料がかからないので、他の仲介物件と比較して利回りが0.5%程度よくなるんですが、それでも7%に届きません。

家賃が上げられるなら利回りはもっと改善するんですが、家賃が周辺物件と比較して高いかな。。

デザインや設備面では訴求力ある物件だったので、それをいくら分のアドバンテージと判断するか、悩ましいところだったんですが、駅からの距離と家賃+5,000円というハンデを、デザインだけで埋めるのはちょっと厳しいかなと判断しました。

たぶんあと5年くらいは問題なく客付けができるんでしょうけど、その先周囲に新しくて設備のいいアパートがたくさんできたら、もはや太刀打ちできないでしょう。

これからはインフレの時代なので、家賃上げは難しくても維持くらいは実現可能かもしれません。

家賃低下を見込まなければ、ある程度の採算は取れるんですけど、まだ1棟しか持ってない僕の体力ではちょっとリスクがデカいなと思い、やめときました。

そもそも、やっぱり今の不動産高騰って、ちょっと異常だなーと思うんですよね。。。

まぁ、そんなこと言ってるとずっと買えない、というのは重々承知ではありますが(笑

ではまた。

おまけ お気に入り紹介

お気に入りのビール用グラスですが、もう一回り大きいのが欲しい。

いろんなサイズをそろえたくなるくらい使い心地がよかったです。

ただし、扱いに気を遣いますが、、、補って余りあるよさ。

そしてビールは最近これがお気に入り。

糖質ゼロでもビールの味がすると思う。

【ビール 糖質ゼロ】キリン一番搾り 糖質ゼロ 500ml×24本
一番搾り糖質ゼロ
【フレーバー】雑味のない澄んだ麦のうまみが感じられる、飲みやすく、飲み飽きない味わい。

ただし、アルコール低めなのでちょっと薄い感じするんですよね。

濃いめが好きな方はこちらの方がいいかも。しっかりビールの味もします。

つまみもできるだけ健康に寄せて。

健康気にするならビール飲まない方がいいし、つまみも余計な間食だし。。。

でも、やめたくないから、やめないながらも健康寄りの選択です(笑

ごぼうチップス(たっぷりサイズ)便利なチャック付き袋 300g
SHINOBI
おやつはもちろん、サラダなどのトッピングとしても お楽しみ頂けます。美味しく手軽にお菓子感覚で食物繊維を取る事が出来ます。

よろしければ応援お願いします!
にほんブログ村 株ブログ 米国株へ にほんブログ村 投資ブログ 資産運用へ

スポンサーリンク
スポンサーリンク
たいぺろ投資雑記

コメント

PVアクセスランキング にほんブログ村
タイトルとURLをコピーしました