1棟目を購入してから早くも１年半が過ぎ、設立した法人も２度目の決算を迎えようとしています。
なんだかんだいろいろ問題は出ましたが、そのいずれも致命的なものではなく、初期対応で解決することができました。
結果、現在は非常に安定した運営状況となっています。
もちろん半年に１回くらいエアコンが壊れたとか換気扇が壊れたとか、イレギュラーな出費はあります。退去も発生するので、その場合は最低でも家賃１か月分程度のコストなり逸失収入なりが発生します。
が、それでも十分補えるだけの月額収入があるので、特段慌てるような事態にはなりません。
うん、当初シミュレーションした通りの結果がでているなと。ということは、同じ判断基準で「次の一手」を検討してもいいのかもな、と考えています。
久々に良さげな物件を見つけた
まだまだ次の融資が通るほどの実績はないんですが、常々物件は探しています。
ホント、ここ２年程度ですごく物件価格が上がったなと思います。以前は利回り8%の一棟アパートなんてよくあったんですが、今じゃ6%でも高く見えてしまうほど物件価格が上がっています。
土地や建物の価格が上がってるのに、相応に家賃が上げられてないのが一因でしょうね。
そんな中、ちょっと良さげな物件をみつけました。
物件概要
- 23区内（郊外）、複数路線の接続する駅、徒歩15分
- 土地150㎡、22㎡×8部屋、築5年 2階建て木造アパート
- 販売価格1.2億円
- 年間家賃収入 770万円（表面利回り 6%強）
良い点
- 最寄り駅の交通の便がよく、駅前も店舗が充実
- 駅から物件までの道が平たん、現地も4m道路に面しており、接道も問題なし
- 凝った設計、ダウンライト、ペアガラス、ロフト階段収納等、凝った設計と設備
- 売主物件＝仲介手数料不要
イマイチな点
- 駅から遠い。。
- 周辺家賃より5,000円ほど高い
結論見送ることにしてしまった
融資のアテもついてないのに偉そうなことは言えないんですが、現地見たり売主の話を伺ったりしながらいろいろ検討した結果、見送りと判断しました。
判断の決め手は「イマイチな点」の2項に尽きます。
仲介手数料がかからないので、他の仲介物件と比較して利回りが0.5%程度よくなるんですが、それでも7%に届きません。
家賃が上げられるなら利回りはもっと改善するんですが、家賃が周辺物件と比較して高いかな。。
デザインや設備面では訴求力ある物件だったので、それをいくら分のアドバンテージと判断するか、悩ましいところだったんですが、駅からの距離と家賃+5,000円というハンデを、デザインだけで埋めるのはちょっと厳しいかなと判断しました。
たぶんあと5年くらいは問題なく客付けができるんでしょうけど、その先周囲に新しくて設備のいいアパートがたくさんできたら、もはや太刀打ちできないでしょう。
これからはインフレの時代なので、家賃上げは難しくても維持くらいは実現可能かもしれません。
家賃低下を見込まなければ、ある程度の採算は取れるんですけど、まだ1棟しか持ってない僕の体力ではちょっとリスクがデカいなと思い、やめときました。
そもそも、やっぱり今の不動産高騰って、ちょっと異常だなーと思うんですよね。。。
まぁ、そんなこと言ってるとずっと買えない、というのは重々承知ではありますが（笑
ではまた。
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