不動産小口化商品って、場合によってはメリットがあるかも。

ペーパーアセットだけでなく、ハードアセットも活用して収益の安定化を図ろうと思っています。

が、ハードアセットって、つまり収益不動産って結構高いです。。所詮サラリーマンの与信枠ですから、なかなか高額物件には手が出ません。

加えて、昨今の不動産価格の高騰はちょっと行き過ぎてるんじゃないかなと思います。もちろんこの先30年くらい上がり続けるとしたら今が底値ってことになるんですが、んーーー、どうなんでしょうね。僕の感覚では高いなー。。

国土交通省の開示値によると、こんな状況です。。。

区分所有価格については、2010年の2倍近い価格になってしまっていると。

コロナ禍でも大きく崩れることはなく、コロナ収束に伴って戸建も集合も土地も全部右肩上がりのトレンドですね。マンションは異常値にも見えますが、23区の新築マンション平均売り出し額が1億円といいますから、実際この値段で買い手がついているわけで、ちょっと金銭感覚がおかしくなります。

そんな物件には手が出ないなーと思ってたんですが「不動産小口化商品」というものがあることを知りました。この仕組みを使うと、都心一等地の高級マンションのオーナーになれるわけです。

不動産小口化商品とはなんだ？

ひとつの賃貸不動産を多数の投資家でお金を出し合って購入。その運営を委託したうえで、得られた利益を投資家に持ち分に応じて分配する仕組みのことです。

10億円の都心マンションを1000口に分割して、一口100万円で共同購入しましょうと。で、月額家賃300万円を1000口で割って、一口3,000円／月の家賃収入が入りますよ！という商品です。

つまり、共有とはいえ都心高級マンションの所有者になれるわけです。

所有形態によって、賃貸型・匿名組合型・任意組合型があります。

賃貸型は件数が少なく、匿名組合型は雑所得になってしまうので、メインは任意組合型になるでしょう。

少額から投資可能な点が最大のメリットでしょう。1億の融資を調達するのは大変ですが、その名の通り一口100万～1000万程度に小口化されてますから、比較的資金調達が楽です。

加えて、不動産の維持管理にかかる部分はすべてパッケージ化されてますので、不動産経営の手間が全くかかりません。この辺はペーパーアセットに近いです。

さらに、これは任意組合型の特徴ですが、部分ながらオーナーになるので、得られる賃貸収入は不動産所得になります。つまり、損益通算が可能になるので、他に事業所得や給与所得がある場合には損益を相殺することが可能です。不動産なので、減価償却費の計上も可能です。

また、相続の観点でも有効です。相続人が複数いる場合、一棟アパートだと売却しない限り分割できませんが、小口化商品であれば口数で分割することが可能となり、相続でもめることを回避できます。

また、不動産なので、相続税評価額は約8割となり、現金で持っているより課税対象額を圧縮することができます。これは不動産ならなんでもそうですけど。

まず、期待するほどの利回りはありません。実質利回りで2~3%の商品が大半なので、一棟投資や株式と比べると利回りは見劣りします。

また商品にもよりますが。一般的に流動性が低く、売りたいときにすぐ売れない点はデメリットです。投資期間も10年以上と設定している商品が多く、一定期間の資金拘束が生じるという解釈もできるため、2～3%の利回りで納得できるかどうかが判断の分かれ目となります。

小口化商品を購入するために融資を受けることはできないので、手元の現金を投入する必要があります。現金を振り向けて、利回り2～3%だとちょっと資金拘束されたくないなという感じがしますね。

減価償却費を計上して損益通算というのも魅力的には見えますが、10億円のマンションでも土地は減価償却しないので、建物だけだとすると6割くらいでしょうか。6億円くらいですかね。

マンションの耐用年数は47年なので、減価償却費は年1300万程度となります。これを1000口で分割してたらなんと一口1.3万円／年です。。。ほとんど意味ないですね。

ただ、もし自分がもっと高齢になって長期に不動産経営することが困難となった場合、相続を見据えて手元の現金をこの商品でできるだけ圧縮しておくというのはアリかなとおもいました。

もっとも、それくらい手元に現金があふれていればの話ですがね（笑

いろいろ世の中には面白い仕組みがたくさんありますね。

ではまた。