株式でも不動産でも、利回り5%と言ったら無理な水準ではありません。
だったら流動性の高いペーパーアセットの方が利便性が高いと思います。売りたいときに売れるってのは大事なことです。
だからペーパーアセットで高いインカムゲインを出してるインフラファンドはいい投資先だと思ってたんですけど、あんまりいい方向にならないですね。
ちょっと今後の戦略をどうするか迷うところです。。
不動産ならレバレッジが魅力
不動産は現金化しようと思うと買い手探しから交渉とか手続きとか、まぁとにかく手間と時間がかかります。
それでも不動産に人気があるのは「レバレッジがかけられるから」と言われます。
少ない頭金で、土地と建物を担保に物件を購入するわけです。
例えば1億円の一棟アパート、利回り6%なら年間600万円くらいの収入があります。
頭金を2割の2,000万円入れて、金利2%で8,000万円を20年返済で借り入れたとします。レバレッジとしては5倍ってことになるんですかね。
とすると、毎年の返済額は500万程度、諸経費考えると手残りは50万程度でしょうか。
自分のお金の動きとしては、2000万円投資して、毎年50万円もらう仕組み。
利回り2.5%になります。
しょぼ。。。
ただし、徐々にアパートが自分のモノになっていきますから、仮に20年後に7000万円で売れたとすると、頭金との差額5,000万円も利益となります。20年で割ると250万円。
毎年出る手残り50万円と、最終的に物件を売却して出た利益の年あたり利益250万を足すと300万円となります。
つまり、売却まで視野に入れると、なんと利回り15%のお化け投資になります。
めんどくさいのは「20年後に売却して初めて利回りが達成される」という点ですね。
20年も待てるか！という人が大半ではないでしょうか。
早く取り組む意義って大きいなと思います。時間をかけないと達成できません。
株式でもレバレッジは可能
信用取引の買建ては、端的に言うと借金して株式を買うことになります。
長期保有を想定してないので、金利が高くて使えないと思ってたんですが、野村証券では金利0.5%の設定となってます。住宅ローン並みの低利です。
保証金が必要なので、買建て額の1/3は保証金（または相応の株式）を入れる必要があります。
買建てで安定したインカムゲインのあるインフラファンドを購入したらどうなるんでしょうか。
2,000万円の保証金でインフラファンドを6,000万円購入したとします。レバレッジでいうと3倍ですね。
株式自体は購入した金額で売却できるとすると、利益は毎年の配当金だけになります。
概ね分配率は6%程度となっており、税引き後で4.8%となります。つまり年間288万円もらえます。
金利や手数料がかかるので、ここから1割引いたとしても250万程度の収入になります。
保証金として自分が出したお金は2,000万円ですから、実質利回りは12.5%ということになります。
しかもこれが毎年確定すると。
不動産より利率は若干劣りますが、毎年確定することを考えるとこちらの方が魅力的です。
ただし、、、、株価が下がったらアウトですけどね（笑
インフラファンドに忍び寄る不安要素
こんな算段もあって、不動産よりもインフラファンドの投資を厚めに進めてたんですが、最近どうも風向きがあやしい気がする。。。
・ファンド数が減少傾向。一日の取引量＝市場の熱量が全く盛り上がらない。人気がない
・FITで収入が安定しているが、制度に不安。廃棄積み立てや託送料の設定など、後出しで利益を圧迫するような施策が出てくる。
・戸建ての太陽光が標準化されると、日中の電力があまり、出力抑制が増加するのでは？
・増資による価格の下落。REIT故利益を全部吐き出す構造のため、新規物件取得のためには増資せざるを得ない。
年間通じて価格が戻ってくれたらいいんですが、この先大丈夫なんだろうか、、、と。
人気がないのは、そういう要素を見越して手控えてる人が多いのかもしれません。
なやましーなー、、、どうしようかなー。。。
ではまた。
余談 最近気になる
データのバックアップ用に買っておきたいです。
充電は、もはや「ケーブルをさす」なんてめんどくさくて。。
あとはバッテリーですね。PCにも給電できる頼もしいヤツです。
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