過去の不動産投資検討　2件目を見送った判断

1年前に前のめり過ぎてちょっと頭を冷やそうと思っていたところに、これまた横浜にいい物件があるよ！とのお話を頂き、我慢できずに飛び出しました。

しかしながら慎重な性格なので現地確認と知見のある方々へのヒアリングは欠かしません。

結果、割と迷うことなく見送りとしました。

パッと見は前回より良い物件に見えたんですが、やっぱり納得が行かず。

こうして足踏みして、ずっと踏み出せない投資家の方は結構多いらしいです。

が、足踏みすればいいと思います。自分のお金で買うわけですから。

僕もそこから1年ほど足踏みしてますが、見る目を訓練する期間としては貴重だったかなと思います。

前回は「坂」、今回は・・・

前回は、現地を見たところ強烈な「坂」がありました。

駅から10分とはいえ、自転車を降りないと登れないような坂を毎日通うのか。。。と思うと、家賃を維持できないと判断しました。

2件目は同じく横浜の物件です。

真っ先に「坂」が頭に浮かびましたが、今回は自転車に乗ったまま登れる程度の坂でした。

ここはまず合格。

最寄り駅の状況も見てみます。

人通りも多く、ひととおりの店は揃ってます。コンビニが遠いのはマイナスですが、駅前で買って帰ればいいですしね。

駅前のカフェはおじいちゃんおばあちゃん率が高かったです。これは高齢者が多い街なのか？

まぁ、1Kに住むような若者には関係ないでしょう。

13分歩くのはチョット遠い。これは大変だけど、その分家賃が安いなら人は集まるはず。

お、、、なかなかいいんじゃないか？

10部屋あるなら年間600万超の収入になります。一棟でこの規模というのもありがたい。管理面で。

お、、、お、、、、なかなかじゃないのか？

そう甘くはありませんよ！

物件からの帰り道、片っ端から単身者向けのアパートの名前をメモっておきました。

新しいものから古いものまでありましたが、物件の近辺は戸建てが多く、競合は少なそう。

でも、当然ながら駅近はやはりたくさん建ってます。

駅前のカフェで片っ端から家賃調査しました。

なんと、、、今回の物件の家賃設定5.7万円は、徒歩5分、築5年以内の物件と同じ価格帯でした。

有名なハウスメーカーの物件でもそれくらいだったので、如何に該当物件の家賃見込みが高いかということがわかります。

新築なので入居履歴ありませんから、建築業者の独自試算なんですね。

もちろんウソではないんです。実際1件契約も入っているそうなので。

でも、一回退去して「新築」プレミアムがなくなったら、5千円は家賃が下がりそうなエリアでした。

紹介くれた業者さんも物件価格交渉頑張ってくれましたが、納得行く水準には至らず。

結果見送りとなりました！

調べなかったら買ってたかも知れないな

例えば周辺のアパート名とか、具体的な賃料とか、リアルな情報を調べないとわかりません。

エリアの平均単価で見たら、5.7万は決して高くないので、机上のデータで判断するなら「買い」です。

100点の物件なんてないので、あれやこれやアラ探ししてもしょうがないのですが、「少なくてもいいからちゃんと利益がでる物件」にはこだわって探して行きたいと思います。

面白いからついアレコレ調べちゃうんだよな。。。

まぁ、この経験も決してムダにはならないでしょう！

1年後の今振り返って思う

見送りの判断をしてから1年ほどたちますが、やはり見送りでよかったかなと思います。

現在の周辺の物件情報を検索してみると、さらに新築が数棟たっていた模様。

対象の物件は賃貸情報にでてなかったので満室運営になっているようですが、やっぱり相場より高いなという感じがします。

ほかの地域で見ても同じですが、新築は家賃を高めに設定して表面利回りを良く見せている感が否めません。

当然新築ですから客付けはさほど苦労しないんでしょうけど、年数を経て新築プレミアムが剥がれ落ちたときに、その家賃と空室率が維持できるか？ということをしっかり見る必要があります。

そういう面では、すでに新築プレミアムが剥がれ落ちた、でも古くもない築3年～10年あたりが狙い目なのかもしれません。

賃貸実績がみれますからね。

いろいろ勉強になりますが、頭でっかちになっていく。。。（笑

ではまた。

おまけ　お気に入り紹介

皿なんていろいろありますし、ピンキリですが、長く使うと愛着も沸きます。

ガラス製品と違ってそう簡単に割れないので、結構長い付き合いになります。

せっかくだから気に入ったものがいいなと思ってます。

ittalaのお皿はシンプルでツルツルで飽きがこないのと手入れが楽なので重宝してます。

グラスもいいです。丈夫だしキレイだし。

あとアラビアも大活躍してます。和に洋に。

コーヒーカップも気に入ってますが、ちょっとメルヘンチックで照れます。