不動産は一棟アパートで参入したいと思ってるんですが、なにぶん経験がたりない。。
とりあえずひと通りのダンドリと、今の想定が実際に通用するかどうかを検証しておきたいなと思ってます。
まぁ、やらなくてもエィ！っと飛び込んでしまえばいいのかもしれませんが、そんな良い物件がすぐあるわけでもなく。
本命は探しながら、並行して模索できたらいいなと。
古くても良いので、安い区分マンションを買って、ひとまず賃貸オーナーになってみるというのはどうかなと考えました。
そんなメモです。
中古区分マンションに投資するメリットは？
圧倒的に安い！
マンションは築20年をすぎると、住宅設備の帳簿価値がほぼゼロになり価値の下落幅が縮小します。
つまり、新しいマンションにはそれだけプレミアムが乗っているということです。
そういう価値が全部剥がれ落ちた後の、土地と建物の実態に近い価格で購入ができるので合理的です。
要は安いので融資を考えずに買えるというのが最大のメリットです。
金利も払わなくていいですし、資産としても評価されます。
あと、無借金で買えば、たとえ滅失したとしても自分が「破綻するリスク」がないですね。
入居者や管理状況の実態が確認できる
既に人が住んでいるマンションを買うわけですから、建物がどんな状態か、上下左右の住人がどんな人かを事前に確認することができます。
ベランダをみただけでも、ヤバそうな人が住んでるんだろうなーという部屋はあります。
壁がヒビだらけだったり、ポストがチラシで溢れかえってたり、建物によって管理状況も様々です。
古くても修繕計画をしっかりたてて手入れしている物件は、明らかに見た目が異なります。
新築や築浅は、どんなにいいかんげんな管理でもきれいに見えますからね。
価格の妥当性がわかる
20年超だと、まさに買いたい物件の売買履歴件数がそれなりに蓄積されてます。
賃料についても、過去の賃貸サイト掲載情報がたくさん出てきます。
だいたいどれくらいの賃料収入が期待できるか、かなりの精度で予測可能です。
不動産の価格は駅や場所、地形で様々なので、新築だとなんとも価格想定がしにくいのですが、中古は豊富な「実績」があるので合理的な価格水準を見極めやすいです。
当然デメリットもあります
管理費と修繕積立金
マンションなら当然かかるんですが、一棟アパートなら自分の収入のなかでコントロールできます。
たまに古い物件で管理費も修繕積立も不明の建物があったりします。
。。。危なくて買えません。
共用部の掃除は所有者で持ち回り、修繕積立金もちゃんと管理できてなかった結果なんでしょう。
不動産の達人ならこういう所を安価に取得して、自分で手を入れて高利回りを実現するんでしょうが、僕は「ド」素人ですからね（笑
家賃7.0万円／月なんて見ると、そのまま12倍して年間の収入を計算しちゃいますが、実際は管理費と修繕積立金を引いた後の金額しか残りません。
しかも、修繕積立金は年数が経つほど高くなります。。。
出口戦略が難しい
要は「売れるか」ということです。
築30年の物件を買って20年保有したら、そのときには「築50年のボロマンション」が残るわけです。
借り手がいればリフォーム等で賃貸を続けるんですが、果たして建物の魅力が維持できてるかどうか。。
場所さえ良ければ、建て替えてピカピカのマンションにすれば！という手も無くはないですが、区分マンションなので建て替えにはマンション全体の４／５の同意が必要です。
なかなか合意に至るとは思えませんし、当然建て替えの費用は区分所有者で分担ですから、新たな投資が必要になります。
投資回収ができてれば、二束三文でたたき売りして管理の負担から逃れるくらいしか手が思いうかびません。。
耐震基準
1981年以降の建物には新耐震基準が適用されてます。それ以前、つまり築40年モノのマンションは旧耐震基準となります。
地盤や立地にもよるんでしょうが、やはりここは大きなリスクになります。
過去の巨大地震でも「ビルが倒れる」ということが実際起きてます。
人の命の話なので、安くても築40年を超える物件はナシです。
設備の老朽化
築20年を超えると、やはり水回りにガタが来るようです。
見た目も清潔感がなくなってくるので、やはりリフォームは避けられないようです。
管理のしっかりした物件なら20年もすると修繕が施されてますが、放ったらかし（その代わり安い）物件もあります。
この辺はちゃんと注意しないと、思わぬ追加投資を伴うことになります。
0 or 100の投資
「一部屋だけ」ということは、退去したら「無収入」になるということです。
安いワンルームマンションは、当然狭いので単身者がターゲットになります。
賃貸の単身者は流動率が高いので、2～4年の比較的短い周期で入れ替わります。
築古なので、新規入居者募集も時間がかかるでしょう。
その間収入はありませんが、管理費と修繕積立費は淡々と出ていきます。
半年空き部屋、1ヶ月フリーレント、紹介手数料1ヶ月なんてことになると、もはや何をやってるのかわからなくなります。。。
サイトで物件をざっと調べてみた
なんとか自己資金で手が届く1,000万円程度の物件を探してみました。
- 新宿まで20分、最寄り駅徒歩7分、1R 17㎡、900万円、築28年
- 家賃4.4万円、修繕積立＋管理費 1.1万円
年間40万程度の収入で900万を回収しようと思ったら、23年もかかる！
投資回収後には築50年超のワンルームが残るという。。。
シュール過ぎる。。。
ということで、区分マンションでチョットお試し！というのは、あまりいい作戦ではないかなという結論にいたりました。
もっと工夫の余地はあるんでしょうけど、工夫しないと利益が出ないような投資はやっぱりNGだな。
工夫は利益の上積みにならないと、モチベーションが保てません（笑
いろんな考え方があると思いますが、今の僕のレベルでの判断メモでした。
ではまた。
コメント