不動産気になる

不動産に参入してみよう!【壁③】融資調整!

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不動産

不動産に参入することにしました。

チマチマ探し始めて、途中で頭を冷やしたり勉強期間を取ったりしながら、何とか入口にたどり着いた感じです。

もっと簡単なことかもしれませんが、本業の片手間でやってたので結構時間かかりました。

面白かったから全然「ながーい」とは感じませんでしたが。

まだ道半ばながら、ここまででもいろいろ障壁はあったように思います。

まぁ、やってる最中は好奇心が先立ってるので、別に壁とは全然思わないんですけどね。

さて、第一関門「物件精査」、第二関門「物件紹介」を乗り越えると、さらに現実的な問題に直面します。

次の壁「融資調整」です。

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今が買い時なのか?

これは!と思う物件に出会うまでに結構手間と時間がかかります。

これは時期によるのかもしれませんね。

不景気だと買える人が少ないので物件は安く流通するでしょうし、好景気だとたくさん建設されるものの欲しい人も多いのでインフレ気味の価格設定になります。

ここ2年の物件を見る限り、値段は上昇傾向、ネット上に出る物件は減少傾向にあるように感じます。

ただ、ここは考え始めると足が動かなくなるので「欲しい時が買い時」と考えるようにしています。

実際、物件があまりにも千差万別で、割安割高の判断は物件によって全然違います。

これは不景気だから〇〇とかインフレだから●●とかいう平均の議論とは全く別次元で、局所的な物件ごとの個別の事情で割安割高が決まっているように感じます

結局「納得いく物件を買える時に買う」という大原則でしか、初心者には踏み込むタイミングがありません。

投資ですからより儲かる方がいいに決まってますが、逆に損をしない見通しが立つならやってもいいかなと思います。

だって、マイナスにはならないんだから。

幸い、不動産は条件さえ整えば10年くらいは安定的な収入の票読みができます。

物件を見つけても買えるわけではない

自分の基準を「損しない」に据えて探すと、いくらか引っかかる物件があります。

そこから調査と見学を重ねていくつかに絞り込み、さらにその中から利益率の良さそうな将来性のある物件を選定していきます。

最後の1件までたどり着いたらそこでゴールしたような気分になります。

やったー、これで俺は不動産投資家だー!と。

いや、全然ダメです。

融資がついて初めて買えます。

物件の良し悪しもさることながら、一番大事なのは「自分にどれだけの与信力があるか」につきます。

物件を手に入れるには自己資金を持っていない限り融資を受けなければなりません。

もし預金もなく定職もなければ、仮に利回り50%で2年で元が取れることがわかっていたとしても、銀行は融資してくれません。

信用がないと土俵に上がれないわけです。

だから、物件を探す前に銀行を探せ!という方もいます。

まぁ、大手仲介業者にしろ投資不動産専門業者にしろ、融資のツテはたくさん持っておられるので、物件を決めて、その仲介業者さんに相談するのが無難でしょう。

もし自分の与信に自信がない場合は、自ら開拓しておく必要があります。

が、、、なかなか銀行は厳しいでしょうね。

オリックスとか三井住友トラストL&Fとか、いわゆるノンバンクなら結構柔軟なので、金利2.5%でも利益を出す実績を作るというのは、入り口としてはアリなのかもしれません。

自分の今の評価を思い知らされる

僕の場合、年収もそれなり、金融資産もそれなりにあったんですが、審査では結構渋られました。

最終的には地銀3行に断られて、何とか1社だけ応えてくれた感じです。

勤続20数年でかなりの安定感アピールはあったと思うんですが、それでもはねられました。

厳しい。。。

よく言われたのは「年収2,000万、頭金2割」なら文句なしとか。

そりゃそうだろ(笑!

あと、やはり太陽光で利用した信販ローンが痛かった。

残債がまだ2,500万円程あるんですが、これ物件評価がゼロなので銀行から見ると「ただの借金」にしか見えないんですね。

金融資産を減らしてるだけで、その収益力は一切評価してもらえませんでした。

3期分の青色申告もしっかり提出したんですが。。

結局どうなったかというと

いろんな銀行に断られて、ノンバンクでもやむなしかなーと思ってた頃に、大手地銀からOKがでました。

決め手は「不動産屋さんが頑張ってくれた」ことです。

ありがたいですね。

まぁ、不動産屋さんも、本件両手取引だったので熱意が違いました(笑

ただ、別に僕じゃなくてほかのもっと与信力の高い人に勧めてもよかったと思いますが、僕で進めてくれました。

やっぱりクイックレスポンスが効いたような気がします。

気がするだけですが(笑

裏側はわかりません。

多分営業の実績計上のタイミングとか、いろいろ背景はあったんでしょう。

結果頑張ってくれたのは事実なので、ありがとう!

ではまた。

余談:最近気になる雑貨

使い慣れると変えられなくて、ずっと同じものを買ってます。

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ナカバヤシ(Nakabayashi)
本体寸法/重量: W54×D85×H35mm/約45g(レシーバー、電池は含まず)

キーボードのコンパクトさと入力のしやすさは恐ろしく進化してます。一度使うと手放せなくなります。

Anker ウルトラスリム Bluetooth ワイヤレスキーボード iOS/Android/Mac/Windows対応/長時間稼働 ホワイト テレワーク リモート 在宅勤務
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優れた互換性:本製品は、iOS、およびAndroid、Mac、Windowsに使用可能。ショートカットキーも、それぞれご使用いただけます。※本製品はUSキーボード配列となります。

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災害時には絶対役に立つと思う。バッテリーはもう持ってるので。

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