不動産に参入することにしました。
チマチマ探し始めて、途中で頭を冷やしたり勉強期間を取ったりしながら、何とか入口にたどり着いた感じです。
もっと簡単なことかもしれませんが、本業の片手間でやってたので結構時間かかりました。
面白かったから全然「ながーい」とは感じませんでしたが。
まだ道半ばながら、ここまででもいろいろ障壁はあったように思います。
まぁ、やってる最中は好奇心が先立ってるので、別に壁とは全然思わないんですけどね。
さて、第一関門「物件精査」、第二関門「物件紹介」、第三関門「融資調整」を乗り越えると、次はイメージしやすい壁が現れます。
「価格交渉」です。
掲載価格は安いの？高いの？
先も書いた通り、これは！と思う物件に出会うまでに結構手間と時間がかかります。
やっと見つけた物件、他の人に先を越されたくない！とすぐにでも買いたくなりますが、ここは冷静に。
金額も大きいので、みんなローンの算段とかありますから、そんなに早く売れません。
いろんな判断基準はあると思います。
経験豊富な方なら嗅覚でわかるのかもしれませんが、何のモノサシも持ってない初心者である僕は適正価格をきっちり出すようにしました。
土地の価値
一棟アパートを土地と建物に分解して、その価値を推計します。
土地の広さがわかれば、公示地価マップなどで路線価を調べられます。
固定資産税路線価は公示価格の7割、相続税路線価は同8割程度となってます。
土地の形や接道で価格は増減しますが、かなり実態に近い価格がわかります。
さらに国土交通省が「不動産取引価格情報検索」というサービスを提供しています。
気になる地域の取引履歴が10年以上さかのぼってダウンロードすることができます。
広さ、単価、形状、用途地域、接道などなど、判断に必要な情報が一通りそろい、そして何よりも実際の取引価格がわかるという優れものです。
土地の面積がわからなかったら、googleマップで概算を調べることができます。
右クリックでマークすると、距離を測ったり面積を計測したりできます。
自分の欲しい物件、土地だけでどれくらい価値があるか見当を付けます。
建物の価値
ものにより全然違うんですが、木造一棟アパートの大まかな目安はこんな感じだそうで。
- 2階建て 20万~30万円／㎡
- 3階建て 30万～40万円／㎡
ちょっと幅がありますが、単価は設備レベルで調整してみてます。
築年数でも変わりますが、●●万～〇〇万円という値ごろ感がわかります。
収益から逆算した価値
物件から得られる収入という切り口から価値を判断してみます。
その物件を買って、いつか売却するときに表面利回り何％で売れるか？という点を考えます。
年間家賃収入が1,000万円の物件で、近所の類似物件が平均6%程度で流通している場合は、1.6億くらいの価値はあるということになります。
まぁ、チョット粗利が載ってる可能性を考慮して7%程度で算定してみたり、味付けは自分のさじ加減で。
そして積算で出した価格と、収益還元で出した価格を比較して、だいたいどのあたりが「本当の価値」なのかを自分なりに決めます。
買付証明を入れる
本当の価値（と自分が納得した価格）と売価が一致してたら話は早いです。
「買います！」という意思表明である買付証明に掲載価格を入れて出せば、売主との合意は得られるでしょう。
ただ、概ね掲載額より低い価格を希望することになると思います。
その場合も希望の金額を買付証明に書いて出します。
その価格に売主さんが納得すれば成立ですが、ダメでもここから価格交渉になります。
一つ、買付証明を入れるときに注意したいのはローン特約の付与です。
買付証明を入れる＝その価格で売主が納得した場合は、買主は「買わなければいけない」ことになります。
もしも銀行のローンがNGになったら、これは大変なことになります。
買ったのに払えなくて不渡り。。。
これは誰も得をしないので、その場合は契約を白紙にできるように特約をつけておくことを忘れないようにした方がいいです。
いろんな指値があるようです
いろんなブログやYoutubeを見てると「鬼の指値」とかでものすごい安い値段で買付証明をだして、意外と通っちゃった！なんて記事を見かけます。
確かに通ったらラッキーかもしれませんが、現実にはめったにないかなと思います。
買主・売主・仲介業者、それぞれが仕事として取り組んでいるので、どこか一人が偏って利益を得るという契約はちょっと歪かなと思ってます。
それぞれが相応に利益を出せる商売であるべきかなと。
とはいえ、自分の判断基準による価格との差があれば、そこは下をくぐった指値を出しますけどね。
今回のケースは
仲介の不動産屋さんの「専任媒介」物件だったので、同じ人が売主・買主の双方の間に入る形になりました。
買付証明提出後、売主から一定の交渉幅を引き出し、同様に僕の方にもどこまでなら妥協ができるか事前に確認してすり合わせを進めてもらいました。
結果的に▲300万円程の値引きで決着してます。
僕の希望は▲600万円だったんですが、▲300万までは裁量として渡してました。
結果裁量いっぱいの▲300万円で決着したと。
結局そこか、、、と思ったんですが、実際は全然売主さんの妥協が得られず、やむなく仲介手数料も値引きして妥結してたようです。
自分のシミュレーション範囲内の価格だったのと、不動産屋さんも努力してくれたので、結果としては満足のいく契約となりました。
みんなそれぞれ納得いく価格で、誰か一人が大幅譲歩するわけでもなく、いい結果だったかなと思います。
ではまた。
余談：最近気になる雑貨
使い慣れると変えられなくて、ずっと同じものを買ってます。
キーボードのコンパクトさと入力のしやすさは恐ろしく進化してます。一度使うと手放せなくなります。
ずっと気になってるけど手が出ない、自宅用ソーラーパネル。
災害時には絶対役に立つと思う。バッテリーはもう持ってるので。
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