不動産

一棟アパートをずっと見ていたら、似たような物件ばかりに見えてきた。

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不動産

一都三県、新築一棟アパート、単身者向け、駅10分程度。

出てくる物件は驚くほど似通って来ます。

条件が変わる要素があるとすると「時間」くらいですかね。

今の価格と10年後の価格では、同じ条件でも価格に開きが出てきます。

株式程ではありませんが、市況次第で価格は上下します。

一体何を以って判断するのかいいんだろうか?今の自分の軸は何なのか?今まで見送り続けてきたのはなぜなのか?

正解はないんでしょうけど、自分としてはどんな点を満たせば納得できるんだろうか。。

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建物

2階建8部屋から10部屋の物件が多いです。

部屋数が違えば年間収入も変わるので、物件価格÷年間収入で見る表面利回りが一つの基準になります。

中古であればどの物件もちょうど8%前後になってます。

なんとなく暗黙の合意ラインなんですかね。。。

23区内だとちょっと低くなりますし、東京都市部や東京以外だともうちょっと高い水準も出てきます。

ここは空室率との相関ですね。

ただ、気を付けなければいけないのは新築あるいは築浅で家賃を高めに設定しているケースがあること。

単身アパートは入れ替わりサイクルが短いので、新築入居者が高い家賃で決まっても次の入居者はそのままとは限りません。

周辺の家賃相場を反映してないと家賃は維持できないですよね。

近所の築浅アパートが5万で貸してるのに、家賃6万前提の表面利回り出されても、困っちゃいますよね。。。

これは現地を見に行くのと、不動産サイトで賃貸情報を漁るしかありません。

あと、木造だと3階建て物件も結構あります。

これは面白いですね。

3階なので、マンションの様にエレベータが無くても大丈夫なので維持費がかかりませんし、土地は小さくとも部屋数が確保できます。

容積率の問題があるので場所が限られますが、投資効率は上がります。

僕の望む姿は、周辺の平均家賃より1割高いくらいの範囲で8%になるとうれしい。

かつ3階建てなら。。。ないかな。

場所

これまで見たのは埼玉か神奈川の物件です。

駅からは10分程度。5分以内で条件にあう物件にはまだ出会ってません。

逆に15分クラスの物件でも同じくらいの値段になってます。

意外と「バス停が近い」をウリにしているケースが多いのが意外でした。

飲み会の帰りにバスとか、、、と思ってしまいますが、住むのは僕じゃないことを忘れないように。

ただ、人口減少にともない利便性の低い場所の価値が落ちる傾向は続くでしょう。

通勤が減った現在、駅チカにこだわる理由なんてない気もしますが、やはり商業施設や商店街は駅チカにしかできません。

そういうものに魅力を感じる人のほうが、相対的に多いのかなと。特に単身者なら。

だから「駅から近い」にはまだこだわりたい

土地だけにしてもそれなりの価値があるような場所。

ハードル上がるけど。

部屋

広さは18㎡~25㎡といったところです。単身者だからこんなもんでしょう。

ロフト、独立洗面台、コンロが2口(これは珍しい)、宅配ボックス、防犯カメラ、浴室乾燥、モニタ付きインターフォン、このへんは新築なら当たり前の様に装備されてますね。

自分が学生の頃を思い出して、「いらんのでは?」なんて思ってしまいますが、これもまた「住むのは僕じゃない」ということで。

「デザイナーズ」という物件もありました。

僕が住みたいくらいの物件だったので、買うつもりで前のめりになりましたが価格で折り合いが付きませんでした。

郊外で、家賃設定もかなり高いのに利回りで8%以下の物件で。。。

特に家賃は新築&デザイナープレミアムコミコミだったので、やめました。

新入居後がこわいわ。

紆余曲折ありましたが、20㎡超でロフト付き、それ以外はシンプルであることが一番かなと。

構造はどうしようもないので広さかロフトはほしいですが、あとは事務所みたいな部屋でOK。

シンプルだと修繕とかリフォームとかの手間が全然違うとおもいます。

家賃

これまで出会ったのは5~6万の物件です。

大家さんは滞納リスクを考慮しないといけませんが、安ければ滞納しないというわけでもありません。

ある程度しっかり収入のある人が集まる価格帯として、神奈川・埼玉で5~6万というのはいい線かなと。

実態は神奈川の方が高いですね。横浜市とさいたま市の差ってそんなにあったのか!と新たな学びです。

そのへんはこの「翔んで埼玉」に詳しいです。

埼玉、近いから結構よくいくのでおもしろかった!

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【解説】 興行収入、まさかの37 億円超えの大ヒット!衝撃的な内容は社会現象に! 「テルマエ・ロマエ」シリーズの監督が贈る、<壮大な茶番劇>。 その昔、埼玉県人は東京都民から、それはそれはひどい迫害を受けており、通行手形がないと東京に出入りすらできず強制送還されてしまうのだった――。 埼玉への徹底的なディスりが強烈なイ...

話はそれましたが、周辺と違和感のない5~6万の家賃、が理想です。

詰まるところ。。。。

こんなにあーだこーだ言ってるから決まらないということですね。

大外れ、というよりはニアミスと言う感じで、あとちょっとで希望に届く物件は何度か出会いました。

が、成約しませんでしたね。。。

焦る必要はないと思ってます。不動産はなくならないし、人口減社会とはいえ住む人が急にいなくなることもないので。

引き続きいろんな物件を見て知見をためていきたいなと思います。

ではまた。

気になるアイテム

テレワークのお供にあると便利な小道具たち。

イヤホン

言うまでもありませんが、イヤホンがないと会話が丸聞こえになってしまいます。

セキュリティと相手への思いやりとしてイヤホンは必須です。

2021 AirPods Pro Apple純正MagSafe充電ケース付き
Apple(アップル)
【2019年10月30日発売 「Apple AirPods Pro ワイヤレス充電対応」 との違い】:この商品(2021 AirPods Pro Apple純正MagSafe充電ケース付き)と、イヤホン本体の機能・性能は同じです。充電ケースがMagSafe充電器に対応しているかの違いとなります。 ご覧頂いている2021年10月20日発売モデルは、充電ケースがMagSafe充電器、Qi規格のワイヤレス充電器、Lightningコネクタに対応しています。 2019年モデルの充電ケースは、Qi規格のワイヤレス充電器、Lightningコネクタにのみ対応しています。
モバイルルーター

カフェなどではwifiがありますが、セキュリティ的に公衆wifiの利用は避けた方が無難でしょう。

ポケットwifiで簡単に通信環境は確保できます。

速度も申し分ありません。

値段も格安SIMならほとんど気にならない程度で済みます。

僕は10ギガで月1,000円のMVNOを利用してます。

モバイルバッテリー

今時のPCは省電力なのでほとんど大丈夫ですが、いざという時のために小さなバッテリーは持っておきたいです。

大きいと重くて邪魔なので。

Anker PowerCore III Elite 25600 60W (USB PD対応 25600mAh モバイルバッテリー)【PowerIQ 3.0 (Gen2) / USB Power Delivery 対応/USB-C入出力ポート/低電流モード搭載/PSE技術基準適合】 MacBook Lenovo HP iPad iPhone Android 各種対応
Anker
PowerIQ 3.0 (Gen2):Anker独自技術PowerIQ 3.0が新しくなりました。USB Power Deliveryとの互換性をさらに高めながら、Qualcomm Quick Chargeなどの充電規格にも対応し、より幅広い機器へのフルスピード充電が可能となりました。
かばん

リモートワークに必要な道具はどれも小さいんですが重さがあります。

ずっと拒否してたんですが、使ったら手放せなくなったのがリュックです。

ビジネスリュック リュック メンズ ビジネスバッグ バックパック
GLEVIO(グレヴィオ)
【行き着くところ、機能美】GLEVIOのブランドコンセプトは「行き着くところ、機能美」一見するとシンプル、しかし使い始めると一気に、ファンになってしまい、手放せなくなる工夫が施され、それぞれが完成品であることを思い知らされる。

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たいぺろ投資雑記

コメント

  1. ガンガン より:

    買うべきものは、
    発電所だろうが、アパートだろうが同じです。
    自分が欲しいもの、
    自分ならうれしい物件です。

    数字では・・・。

    youtubeのおは養分チャンネルが参考になりますね。

    養分向けのリフォームが学びになりますw

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